Kündigung Zeitmietvertrag Verlängerungsoption

Kündigung Zeitmietvertrag Verlängerungsoption: Was gilt wirklich bei Altverträgen mit widersprüchlichen Klauseln? Jetzt Klarheit mit Paragraphen und Beispielen.

Zeitmietvertrag mit unklarer Verlängerung – ein realer Fall

Ein Mann übernimmt 1998 eine Wohnung von einem Vormieter. Der ursprüngliche Mietvertrag stammt jedoch aus dem Jahr 1997 und enthält eine zeitliche Befristung bis zum 30.04.2002, mit dem angegebenen Grund: Eigenbedarf des Vermieters für seinen Sohn. Zugleich findet sich im Vertrag eine Klausel zur automatischen Verlängerung: Wird das Mietverhältnis nicht sechs Monate vor Ende gekündigt, verlängert es sich jährlich.

Doch mit einer Zusatzvereinbarung entfällt der Eigenbedarf. Gleichzeitig heißt es: Der Vertrag kann erstmals zum 30.04.2002 gekündigt werden und laufe danach unbefristet weiter, falls keine Kündigung erfolgt. Der neue Mieter kündigt – vermeintlich fristgerecht – am 24.04.2002 zum 31.10.2002. Der Vermieter widerspricht: Erst zum 30.04.2003 sei eine Kündigung möglich. Die Unsicherheit ist perfekt. Was gilt nun?

Befristung nach altem Mietrecht prüfen

Zunächst muss man wissen: Der Mietvertrag wurde vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform 2001 geschlossen. Es gilt daher das sogenannte „alte Mietrecht“, also die Regelungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in der Fassung vor dem 01.09.2001. Besonders relevant ist § 565 BGB a.F., der sich mit der stillschweigenden Verlängerung von Zeitmietverträgen beschäftigt.

Wurde kein eindeutiger neuer Vertrag nach Ablauf der Befristung geschlossen, trat nach damaligem Recht automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis ein – sofern der Mieter weiter in der Wohnung blieb und der Vermieter nicht widersprach.

Zusatzvereinbarung ersetzt ursprüngliche Befristung

Hier kommt die Zusatzvereinbarung ins Spiel: Der im Ursprungsvertrag angegebene Befristungsgrund (Eigenbedarf) entfällt. Diese Änderung ist entscheidend. Denn laut § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F. war die Befristung nur dann zulässig, wenn ein sogenannter Befristungsgrund – wie Eigenbedarf – vorlag.

Wenn dieser entfällt, wird die zeitliche Befristung unwirksam. Es liegt also kein klassischer Zeitmietvertrag mehr vor, sondern ein unbefristeter Vertrag mit Kündigungsmöglichkeit.

Kündigungsfrist bei unbefristeten Verträgen

In unbefristeten Mietverträgen gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. (heute § 573c BGB). Diese betrug damals sechs Monate bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren. Genau diese Frist wurde vom Mieter eingehalten.

Die Kündigung vom 24.04.2002 zum 31.10.2002 war somit korrekt – sofern man von einem unbefristeten Vertrag ausgeht, was durch die Zusatzvereinbarung wahrscheinlich gegeben ist.

Widersprüchliche Klauseln im Vertrag – was gilt?

Im Vertrag sind zwei Regelungen zur Befristung enthalten: eine für Wohnraum (§ 2a) und eine für Wohn- und Geschäftsraum (§ 2b). Da es sich laut Mieter eindeutig um eine reine Wohnimmobilie handelt, ist § 2a maßgeblich.

Rechtlich gilt: Widersprüchliche Klauseln in einem Vertrag werden im Zweifel zugunsten des Mieters ausgelegt. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung des Objekts. Wird nur gewohnt, dann sind gewerbliche Klauseln irrelevant – selbst wenn sie irrtümlich ausgefüllt wurden.

Bedeutung der Vertragsauslegung im Zweifel

Ein weiteres zentrales Element in diesem Fall: die Vertragsauslegung. Ist der Vertrag unklar oder enthält widersprüchliche Passagen, greift § 133 BGB – also die Auslegung nach dem wirklichen Willen der Parteien. In Verbindung mit § 157 BGB, der verlangt, dass Verträge „nach Treu und Glauben“ ausgelegt werden müssen, ergibt sich ein klares Bild: Maßgeblich ist, was nach objektivem Empfängerhorizont vereinbart wurde.

Und dieser sagt hier: Kein Eigenbedarf mehr, keine wirksame Befristung mehr, also auch keine automatische Verlängerung unter den alten Bedingungen.

Automatische Verlängerung – nicht mehr bindend?

Viele Vermieter berufen sich auf automatische Verlängerungsklauseln. Doch auch hier gilt: Ist die Grundlage für die Befristung weggefallen, kann eine automatische Verlängerung gar nicht mehr greifen. Denn sie bezieht sich auf einen Vertragstyp, der in dieser Form gar nicht mehr besteht.

Das Mietverhältnis wandelt sich in ein unbefristetes. Und hier gilt: Der Mieter kann jederzeit – unter Einhaltung der gesetzlichen Frist – kündigen. Eine weitere Bindung an das ursprüngliche Datum (30.04. jedes Jahres) ist nicht mehr zwingend.

Übergabe vom Vormieter – was beachten?

Der neue Mieter hat den Vertrag vom Vormieter übernommen. Das ist zwar üblich, kann aber zu Stolperfallen führen – vor allem, wenn keine vollständige Neufassung des Vertrags erstellt wurde.

Juristisch gesehen übernimmt man nicht nur die Wohnung, sondern auch den gesamten Vertragsinhalt. Umso wichtiger ist es, bei Übernahme eine rechtsverbindliche Zusatzvereinbarung zu erstellen – so wie in diesem Fall geschehen.

Entscheidend ist, ob diese Zusatzvereinbarung inhaltlich wirksam ist und von beiden Parteien unterschrieben wurde. Dann ersetzt sie den ursprünglichen Befristungsgrund – und damit auch die rechtliche Grundlage für die automatische Verlängerung.

Rückblick: Was hätte der Vermieter anders machen können?

Der Vermieter hätte auf eine klare Neuregelung nach Ablauf der Befristung bestehen können. Oder eine schriftliche Bestätigung einholen, dass der Mietvertrag zu den alten Bedingungen (inklusive Verlängerung) fortgeführt wird.

Doch das ist nicht passiert. Und genau deshalb greift hier der Schutzmechanismus des Mietrechts zugunsten des Mieters: unklare Klauseln, entfallene Befristungsgründe und eine wirksam eingereichte Kündigung führen zu einem klaren Ergebnis.

Gesetzliche Grundlage für Ihre Argumentation

Wer sich in einer ähnlichen Situation wiederfindet, kann sich auf folgende Normen berufen:

• § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F. – zur Wirksamkeit befristeter Mietverträge

• § 565 Abs. 2 BGB a.F. – zur Kündigungsfrist

• § 133 und § 157 BGB – zur Vertragsauslegung

• § 568 BGB a.F. – zur stillschweigenden Vertragsverlängerung

Diese Regelungen sind nicht nur für Jurist:innen relevant, sondern helfen auch Mieter:innen dabei, ihre Rechte zu verstehen – und durchzusetzen.

Fazit

Ein Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption kann im Alltag für große Verwirrung sorgen – besonders dann, wenn Befristungsgründe wegfallen oder widersprüchliche Klauseln im Vertrag stehen. Doch genau hier schützt das Mietrecht den Mieter: Wenn die ursprünglich vereinbarte Befristung nicht mehr rechtlich greift, entsteht automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis. Und dieses kann mit der gesetzlich vorgesehenen Frist gekündigt werden – auch wenn der Vermieter sich auf alte Verlängerungsklauseln beruft. Wer die Kündigung eines Zeitmietvertrags mit Verlängerungsoption plant, sollte also nicht nur die Vertragsdokumente prüfen, sondern auch die gesetzlichen Grundlagen aus dem alten Mietrecht berücksichtigen. Nur so lässt sich Klarheit schaffen – und unnötiger Streit vermeiden.

FAQ

Kann ich einen Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption jederzeit kündigen?

Nur wenn der ursprüngliche Befristungsgrund nicht mehr besteht oder eine Zusatzvereinbarung dies erlaubt, kann ein Zeitmietvertrag wie ein unbefristeter Vertrag gekündigt werden. Entscheidend ist der rechtliche Status nach Ablauf der Befristung.

Was bedeutet die Verlängerung um 1 Jahr konkret?

Diese Klausel greift nur dann, wenn der Vertrag tatsächlich ein wirksamer Zeitmietvertrag geblieben ist. Wurde er aber durch neue Regelungen oder weggefallene Gründe entwertet, wird daraus ein unbefristetes Mietverhältnis – die Verlängerungsklausel verliert ihre Wirkung.

Welche Kündigungsfrist gilt bei einem unbefristeten Vertrag?

Bei einem unbefristeten Mietvertrag richtet sich die Kündigungsfrist nach der Mietdauer. Bei über fünf Jahren Mietzeit galt nach § 565 BGB a.F. eine Frist von sechs Monaten. Das ist bei der Kündigung eines Zeitmietvertrags mit Verlängerungsoption häufig der relevante Maßstab.

Zählt die Zeit des Vormieters zur Mietdauer?

Nein, nur die eigene Mietdauer zählt. Auch wenn man den Vertrag vom Vormieter übernommen hat, beginnt die Fristberechnung ab dem Zeitpunkt der eigenen Übernahme.

Muss die Kündigung schriftlich erfolgen?

Ja, laut § 568 BGB (heute und damals) muss jede Kündigung – auch bei einem Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption – schriftlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam.

Ist eine automatische Verlängerung immer wirksam?

Nein. Wenn der Vertrag inhaltlich verändert wurde, etwa durch eine Zusatzvereinbarung, oder der ursprüngliche Befristungsgrund entfällt, kann die automatische Verlängerung unwirksam sein.

Wie wirkt sich eine unwirksame Befristung aus?

Sie führt dazu, dass der Mietvertrag als unbefristet gilt. Dadurch greifen die gesetzlichen Kündigungsfristen, und der Mieter kann jederzeit unter Einhaltung dieser Frist kündigen.

Welche Rolle spielt die Vertragsauslegung?

Eine sehr große. Laut § 133 und § 157 BGB muss geprüft werden, was die Parteien tatsächlich wollten. Bei Widersprüchen wird meist zugunsten des Mieters entschieden, vor allem bei Wohnraummietverträgen.

Was passiert, wenn der Vermieter die Kündigung nicht akzeptiert?

Solange die Kündigung formal korrekt und rechtlich zulässig ist, bleibt sie wirksam – auch wenn der Vermieter widerspricht. Man sollte sich dann ggf. anwaltlich beraten lassen.

Gilt das neue Mietrecht auch für alte Verträge?

Nein. Für Verträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, gilt das sogenannte „alte Mietrecht“. Das betrifft viele Fälle bei der Kündigung eines Zeitmietvertrags mit Verlängerungsoption.