Schimmel nach Auszug – Mietkürzung möglich?

Schimmel in der Wohnung ist nicht nur eklig, sondern auch gesundheitsgefährdend. Doch was ist, wenn der Schimmel erst nach dem Auszug entdeckt wird? Gibt es dann noch Chancen auf eine Mietminderung?

Feuchtigkeit und Schimmel nach Auszug – Ein Fallbeispiel

Lars K. und seine Familie hatten gerade ihre alte Mietwohnung nach nur sechs Monaten verlassen. Beim Abbau des Bettes entdeckten sie plötzlich einen dunklen, modrigen Fleck an der Wand – direkt hinter dem Kopfteil. Die Matratze war teilweise verschimmelt. Niemand hatte den Schimmel vorher bemerkt. Jetzt, nach dem Auszug, stellt sich die Frage: Können sie rückwirkend noch eine Mietminderung geltend machen? Und wenn ja, in welcher Höhe?

Diese Situation ist kein Einzelfall. Viele Mieter entdecken versteckte Feuchtigkeitsschäden erst, wenn die Möbel abgebaut werden – oft zu spät, um noch Ansprüche durchzusetzen. Aber ist es wirklich zu spät?

Rückwirkende Mietminderung – Gesetzliche Grundlage

Die zentrale Regelung zum Thema Mietminderung findet sich in § 536 BGB. Dort heißt es: Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist die Miete automatisch gemindert – kraft Gesetzes. Allerdings gibt es dabei eine entscheidende Einschränkung: Der Vermieter muss über den Mangel informiert sein.

Mangelanzeige ist Pflicht

Was viele Mieter nicht wissen: Eine Mietminderung ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn der Vermieter zuvor über den Mangel informiert wurde. Diese sogenannte Mängelanzeige ist nicht nur eine Formalität – sie ist die Grundlage für jedes Minderungsrecht. Wird der Mangel erst nach dem Auszug entdeckt und wurde nie gemeldet, ist eine rückwirkende Mietminderung ausgeschlossen.

Keine Anzeige – Kein Recht auf Kürzung

In dem Fall von Lars wurde der Schimmel erst beim Auszug entdeckt. Zu diesem Zeitpunkt war der Mietvertrag aber bereits beendet. Eine nachträgliche Anzeige des Mangels bringt juristisch nichts mehr. Laut Rechtsprechung (z. B. LG Berlin, 65 S 190/98) verfällt das Minderungsrecht, wenn der Mangel dem Vermieter nicht während der Mietzeit angezeigt wurde.

Ausnahme: Vorsätzliche Täuschung?

Ein kleiner Hoffnungsschimmer bleibt: Sollte sich herausstellen, dass der Vermieter den Schimmel bewusst verschwiegen oder gar überdeckt hat (z. B. durch frische Farbe), könnte eine Schadensersatzpflicht nach § 280 BGB in Betracht kommen. Das ist allerdings schwer zu beweisen – insbesondere nach dem Auszug. Fotos, Zeugen und alte Protokolle wären hier essenziell.

Mietminderung nur bei rechtzeitigem Handeln

Wer Schimmel entdeckt, sollte sofort handeln – nicht erst beim Umzug. Denn die Mietminderung entfaltet ihre Wirkung nicht rückwirkend, sondern ab dem Zeitpunkt der Anzeige. Es reicht nicht, dass der Mangel objektiv besteht. Die Vermieterseite muss auch die Chance erhalten, den Schaden zu beheben (§ 536c BGB).

Gesundheitliche Risiken nicht unterschätzen

Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ein optisches Problem. Er kann bei empfindlichen Personen zu Atemwegserkrankungen, allergischen Reaktionen und sogar chronischem Husten führen. Gerade versteckter Schimmel – wie hinter Möbeln – ist tückisch, weil er lange unbemerkt bleibt und so kontinuierlich Sporen freisetzt. Das Umweltbundesamt warnt besonders vor feuchten Außenwänden und schlechter Lüftung in Schlafzimmern.

Beweislast liegt beim Mieter

Wenn es zu einer Auseinandersetzung kommt, trägt der Mieter die Beweislast. Er muss nachweisen, dass der Schimmel während der Mietzeit entstanden ist, nicht erst nach seinem Auszug. Fotos mit Datum, Zeugenaussagen oder Gutachten sind hier entscheidend. Ohne diese Beweise ist der Anspruch kaum durchsetzbar.

Wie hoch kann eine Mietminderung ausfallen?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels. Bei starkem Schimmel im Schlafzimmer kann eine Kürzung von 20–30 % gerechtfertigt sein (vgl. AG Hamburg, 49 C 256/99). Doch auch hier gilt: Ohne Anzeige keine Kürzung. Rückwirkend lässt sich nichts geltend machen.

Was tun bei später Entdeckung?

Trotzdem kann es sich lohnen, den Vermieter zu kontaktieren – auch nachträglich. Vielleicht zeigt er sich kulant, vor allem wenn der Schimmel bereits bei Einzug vorhanden war. Ein Gespräch, eventuell unter Hinzuziehung eines Mieterschutzbundes, kann helfen, den Konflikt einvernehmlich zu lösen.

Mieterschutzbund kann vermitteln

In vielen Fällen lohnt sich der Weg zum Mieterschutzbund oder zu einer Beratungsstelle. Dort bekommt man nicht nur juristische Hilfe, sondern auch Unterstützung bei der Kommunikation mit dem Vermieter. Gerade bei emotional aufgeladenen Fällen wie Schimmelbefall ist das Gold wert.

Fazit

Eine Mietminderung bei Schimmel ist nur dann möglich, wenn der Mangel während der Mietzeit erkannt und dem Vermieter unverzüglich angezeigt wurde. Wer den Schimmel erst nach dem Auszug entdeckt, hat in der Regel keinen Anspruch mehr auf Mietkürzung – es sei denn, es liegt eine arglistige Täuschung durch den Vermieter vor. Der Schlüssel liegt also im rechtzeitigen Handeln. Fotos, Protokolle und eine saubere Mängelanzeige sind unerlässlich, wenn man seine Rechte wahren will.

FAQ

Kann ich rückwirkend Miete mindern?

Nur wenn der Mangel während der Mietzeit angezeigt wurde. Eine rückwirkende Mietminderung ohne vorherige Anzeige ist ausgeschlossen.

Muss ich den Schimmel dem Vermieter melden?

Ja, laut § 536c BGB ist die Anzeige des Mangels Pflicht. Nur so kann eine Mietminderung durchgesetzt werden.

Was zählt als “rechtzeitig”?

Sobald der Mangel entdeckt wird, muss er unverzüglich gemeldet werden. Ein Zuwarten von mehreren Wochen kann das Minderungsrecht verwirken.

Wie beweise ich den Schimmelbefall?

Am besten mit datierten Fotos, Zeugenaussagen oder einem Gutachten. Ohne Beweise ist die Durchsetzung schwierig.

Was, wenn der Vermieter den Schimmel kannte?

Dann kann eventuell Schadensersatz nach § 280 BGB geltend gemacht werden – aber nur bei nachweisbarer Täuschung.

Gibt es Unterschiede je nach Raum?

Ja. Schimmel im Schlafzimmer oder Kinderzimmer wird strenger bewertet als im Keller. Die Minderungsquote fällt entsprechend höher aus.

Kann ich mich an den Mieterschutzbund wenden?

Unbedingt. Sie helfen bei der rechtlichen Einschätzung und im Kontakt mit dem Vermieter.

Zahlt die Hausratversicherung bei verschimmelter Matratze?

Nur in seltenen Fällen – meist nur bei Schimmel durch Leitungswasser oder Überschwemmung.

Ist Schimmel ein Kündigungsgrund?

Wenn der Mangel gravierend ist und der Vermieter nicht reagiert, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein (§ 543 BGB).

Gibt es eine Pflicht zur Lüftung?

Ja. Mieter sind verpflichtet, ausreichend zu lüften. Bei falschem Lüftungsverhalten kann der Anspruch auf Mietminderung entfallen.