Darf der neue Eigentümer die Miete erhöhen?

Darf der neue Eigentümer die Miete erhöhen – auch wenn der Vertrag gleich bleibt? Hier zeigen wir dir, wann du handeln musst und wann du ablehnen kannst.

Neuer Eigentümer und Mietrecht

Eigentümerwechsel im Mietverhältnis

Eigentümerwechsel ab wann Miete an neuen Eigentümer

Wirksamkeit nach Grundbucheintrag

In Deutschland ist klar geregelt, ab wann ein neuer Eigentümer offiziell als Vermieter gilt – nämlich mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin bleibt der bisherige Eigentümer rechtlich gesehen Vertragspartner des Mieters. Diese Eintragung ist mehr als nur eine Formalität. Sie ist die zentrale Voraussetzung dafür, dass der neue Besitzer Ansprüche aus dem Mietvertrag geltend machen kann (§ 566 BGB). Alles, was davor geschieht – selbst wenn der Kaufvertrag schon unterzeichnet ist – hat noch keine mietrechtliche Wirkung. Man kann sich das wie einen Schalter vorstellen: Erst mit dem Grundbucheintrag „springt“ das Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer über.

Ab wann darf gezahlt werden

Viele Mieter fragen sich: An wen soll ich denn jetzt die Miete überweisen? Die Antwort hängt vom exakten Datum der Grundbuchumschreibung ab. Erst ab diesem Zeitpunkt darf der neue Eigentümer die Miete empfangen. Eine vorzeitige Zahlungsaufforderung durch den Käufer ist rechtlich irrelevant – solange er nicht im Grundbuch steht. Um sich abzusichern, sollten Mieter bis zur Bestätigung der Umschreibung weiterhin an den bisherigen Vermieter zahlen. Ist dies nicht eindeutig geregelt, kann die Miete sogar hinterlegt werden (§ 372 BGB).

Altvermieter oder Neubesitzer – wer bekommt Miete?

Hier kommt es oft zu Missverständnissen: Der Altvermieter will Geld, der Neue auch. Doch klar ist: Die Zahlungspflicht gilt gegenüber demjenigen, der rechtlich Vermieter ist. Das ist – bis zum Stichtag im Grundbuch – der bisherige Eigentümer. Sobald die Umschreibung erfolgt ist, wechselt die Zahlungspflicht auf den neuen Eigentümer. Idealerweise informieren Käufer und Verkäufer gemeinsam den Mieter schriftlich über das Datum, damit keine Doppelzahlung erfolgt. Solche Koordinationsfehler führen sonst zu unnötigen Spannungen, wie zahlreiche Mietrechtsfälle vor Gericht zeigen.

Eigentümerwechsel Mitteilung an Mieter

Gesetzliche Informationspflicht

Es gibt zwar keine gesetzliche Vorschrift, dass ein Eigentümerwechsel dem Mieter aktiv angezeigt werden muss, dennoch ergibt sich eine Informationspflicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Schließlich ist der Mieter auf Klarheit angewiesen, um zu wissen, mit wem er künftig rechtliche Beziehungen unterhält. Fehlt eine klare Mitteilung, kann dies zu Zahlungsverzug oder sogar rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Viele Mietervereine empfehlen daher, aktiv nachzufragen, sobald ein Eigentümerwechsel vermutet wird.

Keine Mitteilung – was nun?

Wenn keinerlei Nachricht über den Eigentümerwechsel erfolgt, sollte man als Mieter nicht in Panik verfallen – aber auch nicht untätig bleiben. Rechtlich gesehen bleibt der bisherige Vermieter solange Ansprechpartner, bis das Gegenteil bewiesen ist. Sollte plötzlich eine neue Bankverbindung auftauchen oder Briefe von einem „neuen Eigentümer“ kommen, ist Skepsis geboten. In solchen Fällen empfiehlt sich die Kontaktaufnahme mit dem Grundbuchamt oder – pragmatischer – ein kurzes Schreiben an beide Parteien mit der Bitte um Klarstellung.

Darf neuer Vermieter sofort Miete erhöhen

Übergang alter Vertragsrechte

Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass mit dem Eigentümerwechsel auch automatisch neue Mietbedingungen einhergehen. Doch das Mietrecht ist hier eindeutig: Der neue Eigentümer tritt vollständig in die Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein (§ 566 BGB). Das bedeutet: Die bestehenden Vertragsbedingungen gelten unverändert weiter. Es besteht keine automatische Anpassungsbefugnis – weder bei der Miete, noch bei anderen Konditionen. Und genau das schützt Mieter in Deutschland so effektiv.

Kein Sonderrecht zur Mieterhöhung

Auch wenn der neue Eigentümer möglicherweise eine Renditeabsicht verfolgt oder das Objekt teurer erworben hat – das berechtigt ihn nicht zu einer sofortigen Mieterhöhung. Er muss sich an dieselben gesetzlichen Regelungen halten wie sein Vorgänger. Eine einseitige Anpassung der Miete aufgrund „neuer wirtschaftlicher Lage“ ist nicht zulässig. Hier greift die sogenannte Kappungsgrenze sowie die Pflicht zur sachlichen Begründung – und zwar auf Basis des Mietspiegels oder konkreter Vergleichswohnungen.

Gerichtsurteile zum Thema

Die deutsche Rechtsprechung hat sich mehrfach mit diesem Thema beschäftigt. In einem Fall entschied das Landgericht Berlin (Az. 65 S 150/17), dass eine Mieterhöhung kurz nach dem Eigentümerwechsel unzulässig war, weil keine formellen Voraussetzungen eingehalten wurden. Auch das Amtsgericht München stellte klar, dass der Erwerb allein keinen Erhöhungsgrund darstellt. Diese Urteile machen deutlich: Es kommt nicht auf das „Wer“, sondern auf das „Wie“ an – und genau da liegt oft der Fehler der neuen Eigentümer.

Auswirkungen auf bestehende Mietverträge

Fortführung alter Mietkonditionen

Übernahme des alten Mietvertrags

Mit dem Eigentumsübergang wird kein neuer Mietvertrag geschlossen – der bestehende bleibt bestehen. Der neue Eigentümer übernimmt automatisch alle bisherigen Vertragsinhalte. Das bedeutet konkret: Miete, Nebenkosten, Kündigungsfristen – alles bleibt zunächst unverändert. Dieser Automatismus dient dem Mieterschutz und verhindert willkürliche Änderungen nach dem Verkauf.

Kein neuer Mietvertrag erforderlich

Trotzdem versuchen manche neue Vermieter, einen neuen Mietvertrag aufzusetzen – oft mit ungünstigeren Konditionen. Doch der Mieter ist nicht verpflichtet, diesen zu unterschreiben. Im Gegenteil: Eine Ablehnung hat keine negativen Konsequenzen, solange der bisherige Vertrag rechtsgültig besteht. Wer hier vorschnell unterschreibt, verliert mitunter wertvolle Schutzklauseln. Deshalb immer prüfen – und notfalls rechtlichen Beistand einholen.

Muss bei Mieterhöhung neuer Mietvertrag

Auch bei einer beabsichtigten Mieterhöhung ist kein neuer Mietvertrag nötig. Die Erhöhung erfolgt innerhalb des bestehenden Vertrags und unterliegt strengen gesetzlichen Rahmenbedingungen (§ 558 BGB). Ein Neuvertrag kann zwar freiwillig vereinbart werden – etwa bei Modernisierung – ist aber nie zwingend notwendig. Wichtig ist, die Unterscheidung zwischen Änderungsvereinbarung und Mieterhöhungsverlangen zu kennen, um nicht übervorteilt zu werden.

Modernisierung und Mieterhöhung

Unterscheidung: Modernisierung vs. Sanierung

Nicht jede bauliche Maßnahme rechtfertigt eine Mieterhöhung. Während Modernisierungen – also Verbesserungen im Wohnwert – eine Erhöhung ermöglichen (§ 559 BGB), tun es einfache Instandsetzungen nicht. Diese Unterscheidung ist für Mieter entscheidend. Neue Fenster mit besserem Wärmeschutz? Ja, das zählt. Austausch defekter Rohre? Nein, das ist Pflicht des Vermieters. Leider werden diese Begriffe oft vermischt – meist zum Nachteil des Mieters.

Formelle Ankündigungspflichten

Eine Modernisierungsmaßnahme muss mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden – mit konkreten Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und Kosten. Nur wenn alle formellen Vorgaben erfüllt sind, kann später ein Teil der Kosten umgelegt werden. Fehlt die Ankündigung oder ist sie zu allgemein, besteht kein Anspruch auf Mieterhöhung. Genau hier scheitern viele Vermieter – und das zu Recht.

Kein Zwang zur Zustimmung

Der Mieter muss einer Modernisierung nicht grundsätzlich zustimmen. Zwar darf der Vermieter bestimmte Arbeiten auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen, doch nur unter bestimmten Bedingungen. Und selbst dann ist die Mieterhöhung nicht automatisch rechtmäßig. Die Zustimmungspflicht greift nur dann, wenn alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt wurden. Daher gilt: Ruhe bewahren, prüfen, hinterfragen – und sich niemals unter Druck setzen lassen.

Mieterhöhung durch neuen Eigentümer

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen und wieviel

Gesetzliche Fristen und Voraussetzungen

Drei-Jahres-Frist und Kappungsgrenze

Viele Mieter merken gar nicht, dass auch ein neuer Eigentümer sich an dieselben Regeln wie der alte Vermieter halten muss – besonders bei der Mieterhöhung. Das Gesetz (§ 558 Absatz 1 BGB) erlaubt eine Mieterhöhung nur alle 15 Monate, aber die tatsächliche Erhöhung darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % betragen. In manchen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze sogar nur bei 15 %. Diese sogenannte Kappungsgrenze schützt vor sprunghaften Mietanstiegen. Es spielt keine Rolle, ob der Eigentümer neu oder alt ist – das Gesetz macht da keinen Unterschied.

Erhöhung nach Mietspiegel oder Vergleichsmiete

Ein gern genutztes Mittel: die ortsübliche Vergleichsmiete. Aber was bedeutet das eigentlich? Der Vermieter darf die Miete nur dann erhöhen, wenn sie unter dem Niveau vergleichbarer Wohnungen liegt. Dafür kann er entweder auf den Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde zurückgreifen oder drei konkrete Vergleichswohnungen benennen. Der Haken dabei: Die Wohnungen müssen wirklich vergleichbar sein – in Lage, Ausstattung, Baujahr. Einfach irgendeine teurere Wohnung aus dem Internet anzugeben, reicht nicht. Und genau hier entstehen oft Streitpunkte, die vor Gericht landen.

Mieterzustimmung – Frist und Wirkung

Die Zustimmung des Mieters ist nicht nur eine Formalität, sie ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 558b BGB). Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich ankündigen, begründen und dem Mieter eine Frist von zwei Monaten zur Zustimmung einräumen. Was viele nicht wissen: Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Nur eine ausdrückliche Einwilligung zählt. Verstreicht die Frist ohne Reaktion, kann der Vermieter nur noch über eine Klage auf Zustimmung vorgehen. Dieser Punkt zeigt, wie wichtig eine klare Kommunikation auf beiden Seiten ist.

Mieterhöhung langjähriger Mieter

Schutzwürdigkeit durch lange Mietdauer

Langjährige Mieter sind oft besonders verwundbar, weil sie jahrelang stabile Mieten gewohnt sind. Und dann – zack – kommt der Eigentümerwechsel, und plötzlich soll’s teurer werden? Genau hier greift ein Prinzip, das rechtlich nicht ausdrücklich geregelt, aber in der Rechtsprechung verankert ist: die Schutzwürdigkeit durch lange Mietdauer. Gerichte berücksichtigen, dass ältere oder langjährige Mieter stärker von einer Mieterhöhung betroffen sind – emotional, wirtschaftlich, sozial. Diese Faktoren werden bei der Zumutbarkeitsprüfung regelmäßig mitgewogen.

Sozialklausel und Härtefallregel

Was passiert, wenn die neue Miete die Existenz bedroht? Dann kann sich der Mieter auf die sogenannte Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen. Diese gilt zwar primär bei Kündigungen, wird aber auch bei extremen Mieterhöhungen berücksichtigt. Wer etwa krank, pflegebedürftig oder in finanziellen Schwierigkeiten ist, kann die Erhöhung gerichtlich anfechten. Voraussetzung ist ein glaubhaft gemachter Härtefall. Die Gerichte prüfen dann, ob die wirtschaftliche Belastung im Verhältnis zur Wohnsituation steht. Es geht hier nicht um „Wollen“, sondern um „Können“.

Gerichtliche Überprüfung möglich

Wenn der neue Vermieter die Miete deutlich erhöhen will und der Mieter nicht zustimmt, kann der Fall vor dem Amtsgericht landen. Dort wird nicht nur geprüft, ob alle formellen Kriterien eingehalten wurden – wie die Begründung oder die Fristen –, sondern auch, ob die Erhöhung inhaltlich angemessen ist. In einer Entscheidung des AG Berlin (Az. 10 C 469/18) wurde eine Mieterhöhung abgelehnt, weil die angegebenen Vergleichswohnungen nicht objektiv vergleichbar waren. Das zeigt: Eine gerichtliche Überprüfung kann sich lohnen – vor allem bei langjährigen Mietverhältnissen.

Extrem niedrige Miete erhöhen

Wirtschaftliche Verwertung als Begründung

Nachweispflicht des Vermieters

Ein Argument, das manche neue Eigentümer gern anführen: Die aktuelle Miete sei so niedrig, dass sich das Objekt wirtschaftlich nicht tragen lasse. Aber aufgepasst – das ist nicht automatisch ein gültiger Grund für eine Mieterhöhung. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 274/07) stellt klar: Der Vermieter muss detailliert darlegen, warum er ohne die Erhöhung Verluste macht. Und das reicht nicht mit ein paar Zahlen auf dem Papier. Es braucht nachvollziehbare Belege – etwa zur Finanzierung, zum Zustand der Immobilie und zu Betriebskosten.

Bedeutung für Erhalt der Immobilie

Ein weiteres gern genanntes Motiv ist der Erhalt der Immobilie. Klingt erstmal nachvollziehbar, oder? Schließlich will niemand, dass das Haus verfällt. Doch auch hier gilt: Ohne Transparenz keine Mieterhöhung. Wenn der Vermieter glaubhaft machen kann, dass dringend notwendige Instandhaltungen sonst nicht finanzierbar wären, kann dies als Begründung dienen. Aber: Solche Argumente müssen sich aus konkreten Maßnahmen ableiten lassen – nicht aus pauschalen Behauptungen. Eine gute Dokumentation ist hier entscheidend.

Sonderregelung bei unwirtschaftlicher Miete

Abgrenzung zur Mietpreisüberhöhung

Extrem niedrige Miete ist nicht gleich Mietpreisüberhöhung. Während Letztere einen überhöhten Mietzins meint (§ 5 WiStG), geht es hier um das andere Extrem – nämlich die unwirtschaftliche Vermietung. Das Mietrecht kennt keinen eigenen Paragrafen dazu, aber die Rechtsprechung greift auf das allgemeine Vertragsrecht zurück (§ 313 BGB, Störung der Geschäftsgrundlage). Dabei muss der Vermieter zeigen, dass die ursprüngliche Mietkalkulation so nicht mehr tragbar ist – zum Beispiel durch gestiegene Betriebskosten oder geänderte Marktbedingungen.

Was gilt als „extrem niedrige Miete“

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten – aber ein Richtwert existiert: Wenn die vereinbarte Miete mehr als 30 % unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, sprechen Gerichte in der Regel von „extrem niedrig“. Doch Vorsicht: Der reine Zahlenwert reicht nicht. Entscheidend ist, ob diese Abweichung dauerhaft ist und ob sie den wirtschaftlichen Betrieb des Objekts gefährdet. In einem Urteil des LG Köln (Az. 1 S 29/20) wurde eine Mieterhöhung trotz extrem niedriger Miete abgelehnt, da der Vermieter keine nachvollziehbare Begründung lieferte.

Gerichtliche Einzelfallentscheidung

Wie so oft im deutschen Mietrecht gilt auch hier: Jeder Fall ist anders. Das bedeutet, dass Gerichte im Einzelfall abwägen, ob die Argumente des Vermieters wirklich tragfähig sind. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle – von der Miethistorie über Investitionen bis hin zum sozialen Umfeld der Mieter. Gerade bei extrem niedrigen Mieten braucht es also nicht nur Zahlen, sondern auch Fingerspitzengefühl – sowohl vom Vermieter als auch vom Gericht. Und das kann für Mieter ein Vorteil sein, wenn sie ihre Position gut vorbereiten.

Rechte und Handlungsmöglichkeiten der Mieter

Widerspruch gegen unzulässige Mieterhöhung

Widerspruchsfristen und Form

Fristbeginn nach Zugang des Schreibens

Wenn ein Schreiben zur Mieterhöhung im Briefkasten liegt, beginnt für viele Mieter eine Phase der Unsicherheit. Doch rechtlich gesehen zählt jede Stunde: Die Zwei-Monats-Frist zur Zustimmung oder Ablehnung startet mit dem Zugang des Schreibens, nicht etwa mit dem Tag, an dem es gelesen wird (§ 558b Abs. 2 BGB). Wer das Schreiben ignoriert oder es liegen lässt, riskiert, wichtige Rechte zu verlieren. Besonders trickreich wird es, wenn das Schreiben während des Urlaubs zugestellt wurde. In solchen Fällen kann der Zugang dennoch als erfolgt gelten, sofern der Briefkasten regelmäßig geleert wird. Klingt unfair? Ist aber gängige Rechtsprechung.

Schriftform und Begründung

Viele denken, ein einfaches „Nein danke“ reiche als Reaktion – leider falsch. Ein wirksamer Widerspruch gegen die Mieterhöhung muss in schriftlicher Form erfolgen und begründet sein. Es reicht also nicht, einfach das Schreiben nicht zu unterschreiben. Vielmehr sollte genau aufgeführt werden, warum die Erhöhung als unzulässig betrachtet wird. Fehlt etwa eine nachvollziehbare Berechnungsgrundlage oder wurde die Frist nicht eingehalten? Dann sollte das klar benannt werden. Wer hier präzise formuliert, signalisiert dem Vermieter, dass er nicht alles schluckt – und schafft eine solide Grundlage für weitere Schritte.

Gründe für Ablehnung der Erhöhung

Fehlerhafte Begründung des Vermieters

Ein häufiger Stolperstein auf Vermieterseite ist die mangelhafte Begründung. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass der Vermieter die Erhöhung nachvollziehbar darstellen muss (§ 558a BGB). Enthält das Schreiben lediglich pauschale Aussagen wie „die ortsübliche Miete ist höher“ ohne konkrete Daten oder Vergleichswerte, gilt es als unbegründet. Und damit ist die Erhöhung formell unwirksam. Es ist immer wieder erstaunlich, wie oft genau dieser formale Fehler passiert – sogar bei professionellen Hausverwaltungen. Für Mieter ist das eine echte Chance zur Gegenwehr.

Kein Mietspiegel vorhanden

In kleineren Gemeinden oder ländlichen Regionen gibt es oft keinen qualifizierten Mietspiegel. Und jetzt? Ohne Mietspiegel fehlt eine der wichtigsten Vergleichsgrundlagen. Der Vermieter darf dann zwar alternativ drei Vergleichswohnungen benennen, aber diese müssen konkret sein – mit Adresse, Baujahr, Größe, Ausstattung. Fehlt dieser Nachweis, hat der Mieter einen klaren Ablehnungsgrund. In der Praxis sind solche unvollständigen Angaben leider keine Seltenheit, besonders bei privaten Vermietern. Und genau da lohnt sich ein genauer Blick.

Unzulässige Vergleichswohnungen

Nicht jede Wohnung eignet sich als Vergleich – das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Wenn der Vermieter beispielsweise ein Luxusloft mit Parkett, Fahrstuhl und Tiefgarage mit einer einfachen Altbauwohnung vergleicht, wird’s absurd. Die Rechtsprechung ist hier streng: Vergleichswohnungen müssen hinsichtlich Größe, Lage, Zustand und Ausstattung ähnlich sein (BGH, Urteil vom 30.4.2008 – VIII ZR 107/07). Wird das ignoriert, ist die Mieterhöhung anfechtbar. Und ja, genau solche Fälle landen immer wieder vor Gericht – mit klarer Tendenz zugunsten der Mieter.

Beratung und rechtliche Unterstützung

Hilfe durch Mieterverein

Prüfung von Mieterhöhungsschreiben

Nicht jeder hat die Zeit oder das Wissen, um seitenlange Paragraphen zu durchforsten. Genau dafür sind Mietervereine da. Sie prüfen Erhöhungsschreiben auf Herz und Nieren, achten auf Formfehler, fehlende Nachweise oder überzogene Forderungen. Viele Fälle, die dort landen, hätten sonst stillschweigend zu höheren Mieten geführt. Die Mitgliedsbeiträge sind überschaubar – und gemessen an der potenziellen Ersparnis eine lohnende Investition. Ich kenne einige, die durch eine einzige Beratung mehrere Hundert Euro pro Jahr gespart haben.

Vertretung bei Streitigkeiten

Wenn es ernst wird – also wenn der Vermieter trotz Widerspruchs auf der Erhöhung beharrt – bieten viele Mietervereine auch rechtliche Vertretung an. Sie formulieren Schreiben, treten in Kontakt mit dem Vermieter oder dessen Anwalt und begleiten das Mitglied durch ein mögliches Klageverfahren. Das gibt nicht nur rechtliche Sicherheit, sondern auch emotionalen Rückhalt. Denn mit jemandem an der Seite geht man solche Auseinandersetzungen ganz anders an.

Gerichtliche Klärung im Streitfall

Zuständiges Amtsgericht

Kommt es zur Eskalation, ist das Amtsgericht am Wohnort zuständig. Dort wird der Fall unter mietrechtlichen Gesichtspunkten geprüft – neutral und auf Basis der Aktenlage. Doch keine Sorge: Ein solches Verfahren bedeutet nicht sofort Stress und Anwaltskosten. Viele Fälle enden bereits im schriftlichen Vorverfahren mit einem Vergleich. Wichtig ist, sich vorher über die Spielregeln zu informieren, um souverän aufzutreten.

Beweislast und Verfahrensdauer

Im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast. Er muss also beweisen, dass seine Mieterhöhung rechtmäßig ist – mit Zahlen, Vergleichsobjekten, Fristen. Die Verfahrensdauer variiert stark: In Großstädten dauert es mitunter Monate, in ländlichen Regionen geht es oft schneller. Wer gut vorbereitet ist, kann das Verfahren deutlich beschleunigen. Und wer sich an die Fristen hält, hat auch vor Gericht die besseren Karten.

Möglichkeiten der Prozesskostenhilfe

Nicht jeder kann sich einen Anwalt leisten – und das ist auch nicht nötig. Denn in vielen Fällen besteht Anspruch auf Prozesskostenhilfe (§ 114 ZPO). Diese greift, wenn die wirtschaftliche Lage des Mieters angespannt ist und die Erfolgsaussichten des Verfahrens nicht völlig aussichtslos sind. Der Antrag wird direkt beim Amtsgericht gestellt und ist – ehrlich gesagt – gar nicht so kompliziert, wie man denkt. Mit ein bisschen Unterstützung vom Mieterverein klappt das problemlos.

Fazit

Ein Eigentümerwechsel bedeutet für Mieter keineswegs, dass plötzlich neue Regeln gelten. Im Gegenteil: Das Mietrecht schützt Bestandsmieter konsequent – sei es bei der Fortführung des alten Mietvertrags, der Abwehr ungerechtfertigter Mieterhöhungen oder bei rechtlicher Unsicherheit. Wer seine Rechte kennt, Fristen beachtet und im Zweifel Unterstützung sucht, kann sich auch gegenüber neuen Eigentümern sicher positionieren. Und ja, es kann manchmal mühsam sein – aber die Mühe lohnt sich. Denn gerade im Mietrecht entscheiden Details. Und die kennen jetzt auch Sie.

FAQ

Kann der neue Eigentümer sofort nach dem Kauf die Miete erhöhen?

Nein. Der neue Eigentümer muss sich an dieselben gesetzlichen Vorgaben halten wie sein Vorgänger. Eine sofortige Erhöhung ist ohne formelle Voraussetzungen unzulässig (§ 558 BGB).

Muss ich einen neuen Mietvertrag unterschreiben?

Nein. Der bestehende Mietvertrag bleibt vollständig gültig. Der Mieter ist nicht verpflichtet, einen neuen Vertrag zu akzeptieren – auch nicht bei einem Eigentümerwechsel (§ 566 BGB).

Ab wann darf ich die Miete an den neuen Eigentümer zahlen?

Erst nach Eintragung im Grundbuch. Vorher ist der bisherige Eigentümer rechtlich gesehen der Vermieter und damit empfangsberechtigt.

Was passiert, wenn ich versehentlich doppelt zahle?

Wenn keine klare Information über den Eigentümerwechsel vorliegt und beide Parteien Geld verlangen, kann die Miete hinterlegt werden (§ 372 BGB). Das schützt den Mieter vor doppelter Zahlung.

Ist eine Mieterhöhung bei extrem niedriger Miete erlaubt?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja – zum Beispiel bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Der Vermieter muss das aber detailliert und nachvollziehbar belegen (BGH, VIII ZR 274/07).

Welche Fristen muss ich bei einer Mieterhöhung beachten?

Nach Zugang des Erhöhungsschreibens hat der Mieter zwei Monate Zeit zur Zustimmung oder Ablehnung (§ 558b BGB). Danach kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Darf ich gegen eine Mieterhöhung Widerspruch einlegen?

Ja – aber schriftlich und mit Begründung. Etwa wenn die Erhöhung nicht nachvollziehbar oder formell fehlerhaft ist (§ 558a BGB).

Was ist, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist?

Dann muss der Vermieter drei geeignete Vergleichswohnungen benennen. Fehlt dieser Nachweis, kann die Mieterhöhung abgelehnt werden.

Kann ich mir einen Anwalt leisten?

Nicht zwingend nötig. Viele Mietervereine bieten Hilfe an. Und bei finanzieller Not kann Prozesskostenhilfe beantragt werden (§ 114 ZPO).

Wer trägt vor Gericht die Beweislast?

Der Vermieter. Er muss belegen, dass seine Forderung rechtlich und sachlich begründet ist. Fehlen Beweise, steht das Gericht meist auf Seite des Mieters.