Mieterhöhung nach Verkauf: Wann sie zulässig ist

Mieterhöhung nach Verkauf darf nicht sofort erfolgen. Welche Wartezeit gilt, was das BGB vorschreibt und wann eine Modernisierung zur Mieterhöhung berechtigt, liest du hier kompakt erklärt.

Eigentümerwechsel und Mietrecht

Wirkung des Verkaufs auf Mietvertrag

Fortbestand der bestehenden Verträge

Keine automatische Kündigung

Wenn ein vermietetes Objekt den Eigentümer wechselt, fragen sich viele Mieter instinktiv: „Darf der neue Eigentümer mich einfach kündigen?“ Die klare Antwort lautet: nein. Ein Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Das Mietverhältnis bleibt mit allen bisherigen Rechten und Pflichten bestehen – so sieht es § 566 Abs. 1 BGB vor, auch bekannt als das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet: Wer ein vermietetes Haus kauft, tritt rechtlich exakt in die Rolle des früheren Eigentümers ein. Und das ganz automatisch – ohne dass es einer neuen Unterschrift oder Zustimmung des Mieters bedarf.

Übernahme aller Pflichten

Mit dem Eigentum gehen auch alle Verpflichtungen über. Das klingt erstmal logisch, hat aber in der Praxis enorme Tragweite. Der neue Eigentümer muss z. B. für bereits vereinbarte Mietminderungen, hinterlegte Kautionen oder Instandhaltungsrückstände geradestehen. Ein häufig übersehener Punkt: Auch laufende Mahnverfahren oder Streitigkeiten aus der Zeit vor dem Eigentümerwechsel gehen auf den Käufer über. Diese rechtliche Kontinuität wurde durch den Bundesgerichtshof mehrfach bestätigt (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2009 – VIII ZR 107/08).

Informationspflicht des neuen Eigentümers

Zeitpunkt der Mitteilung

Sobald der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, wird er rechtlich zum Vermieter. Damit beginnt auch seine Pflicht zur Mitteilung an die Mieter. Die Info sollte zeitnah erfolgen – idealerweise innerhalb weniger Tage nach Eintragung, spätestens aber mit der ersten anstehenden Mietzahlung. Denn: Für den Mieter muss ersichtlich sein, an wen er seine Miete leisten soll (§ 566e BGB).

Inhalt der Informationspflicht

Doch was genau muss in der Mitteilung stehen? Neben dem vollständigen Namen und der Anschrift des neuen Vermieters sollten auch Bankverbindung, Ansprechpartner sowie ggf. eine neue Hausverwaltung genannt werden. Wichtig: Der neue Eigentümer darf keine Änderungen an bestehenden Absprachen vornehmen, ohne dass der Mieter dem zustimmt – auch das gehört zur Transparenzpflicht. Und wer glaubt, eine mündliche Info reicht? Leider nein.

Schriftform und Rechtssicherheit

Die Mitteilung sollte unbedingt schriftlich erfolgen – idealerweise per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung. Nur so lässt sich im Streitfall beweisen, dass der Mieter korrekt informiert wurde. Besonders heikel: Zahlt ein Mieter nach Eigentümerwechsel versehentlich noch an den alten Eigentümer, obwohl keine ordentliche Mitteilung vorlag, trägt das Risiko nicht der Mieter, sondern der neue Eigentümer. Das ergibt sich aus § 566e Abs. 1 BGB – ein unterschätzter, aber entscheidender Paragraph für die Rechtssicherheit aller Beteiligten.

Rechte des Mieters nach dem Verkauf

Bestandsschutz laut § 566 BGB

„Kauf bricht nicht Miete“-Prinzip

Das sogenannte Bestandsschutzprinzip ist der rettende Anker für Mieter bei Eigentümerwechsel. Es besagt: Ein Verkauf eines Mietobjekts berührt das Mietverhältnis nicht im Geringsten. Der neue Eigentümer übernimmt den Mietvertrag exakt in dem Zustand, wie er mit dem vorherigen Vermieter bestand – mit allen Nebenabreden, Zusatzvereinbarungen oder Sonderklauseln. Dieses Prinzip schützt insbesondere langjährige Mieter vor plötzlichen Änderungen oder Kündigungen und ist in § 566 BGB gesetzlich verankert.

Grenzen des Bestandsschutzes

Doch der Bestandsschutz ist nicht grenzenlos. Er gilt nur, wenn der Mietvertrag vor dem Eigentumsübergang abgeschlossen wurde. Wurde der Vertrag hingegen erst mit dem neuen Eigentümer geschlossen, greift § 566 BGB nicht – dann gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften. Ein weiterer Knackpunkt: Bei sogenannten Umwandlungen in Eigentumswohnungen gelten Sperrfristen von drei Jahren für Eigenbedarfskündigungen (§ 577a BGB), es sei denn, die Kommune hat auf zehn Jahre verlängert – ein Detail, das viele übersehen und das vor Gericht entscheidend sein kann.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel BGB

Relevante Paragraphen im Überblick

Wenn es um Mieterhöhungen nach einem Eigentümerwechsel geht, verweisen Vermieter gern auf das Bürgerliche Gesetzbuch – und das zu Recht. Die zentralen Normen sind § 558 ff. BGB für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie § 559 BGB für Modernisierungsmaßnahmen. Wichtig ist: Ein bloßer Eigentümerwechsel rechtfertigt keine Mieterhöhung. Das bestätigen sowohl Gesetzgeber als auch Rechtsprechung (vgl. LG Berlin, Urt. v. 14.02.2020 – 65 S 201/19).

Voraussetzungen laut § 558 BGB

Für eine reguläre Mieterhöhung braucht es stets eine schriftliche Begründung, die sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete stützt. Dazu gehört ein qualifizierter Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder eine Liste mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. Zudem muss die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegen, und zwischen Ankündigung und Wirksamwerden müssen mindestens zwei Monate liegen – das sogenannte Zustimmungsverfahren (§ 558b BGB).

Kappungsgrenze bei Neuvermietung

Selbst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 % steigen, in angespannten Wohnungsmärkten sogar nur um 15 %. Diese Begrenzung schützt Mieter vor sprunghaften Erhöhungen nach einem Eigentümerwechsel. Besonders relevant wird das bei Altmietverträgen mit deutlich niedriger Miete – hier sehen viele neue Eigentümer Potenzial, das rechtlich nicht ohne Weiteres auszuschöpfen ist.

Einschränkungen im Schutzbereich

Trotz dieser gesetzlichen Schranken gibt es Grauzonen, etwa bei Staffelmietverträgen oder Indexmieten. Hier gelten Sonderregelungen, die eine Erhöhung auch ohne Bezug zur Vergleichsmiete ermöglichen. Und: In einigen Fällen versuchen neue Eigentümer, mit sogenannten Modernisierungsankündigungen Erhöhungen durchzusetzen, obwohl faktisch nur Instandhaltungsarbeiten erfolgen. Genau hinzuschauen und ggf. juristischen Rat einzuholen ist daher für Mieter nach einem Eigentümerwechsel fast unerlässlich.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel Frist

Zulässige Zeitpunkte der Erhöhung

Gesetzliche Wartefrist nach Erwerb

Ein weitverbreiteter Irrtum: Viele neue Eigentümer glauben, sie könnten unmittelbar nach dem Erwerb eines Mietobjekts die Miete anpassen. Aber nein – so einfach ist es nicht. Eine gesetzlich verankerte Wartefrist schützt Mieter vor überhasteten Mieterhöhungen. Diese ergibt sich indirekt aus der Systematik des Mietrechts und konkret aus der Notwendigkeit, dass der neue Eigentümer bereits rechtlich Vermieter sein muss, um überhaupt eine Mieterhöhung aussprechen zu dürfen. Dieser Status tritt erst mit der Eintragung im Grundbuch ein (§ 566 BGB in Verbindung mit § 891 BGB). Ohne diesen Schritt: keine Erhöhung.

Mieterhöhung ohne Vorlauf unzulässig

Selbst nach der Eintragung darf nicht sofort zugeschlagen werden. Zwischen Eigentumserwerb und Erhöhungsankündigung muss eine angemessene Vorlaufzeit liegen. Das ergibt sich aus dem mietrechtlichen Gebot des Vertrauensschutzes. In der Praxis bedeutet das: Der neue Vermieter muss sich zunächst mit dem bestehenden Mietverhältnis vertraut machen, ggf. Rückstände prüfen, die ortsübliche Vergleichsmiete bewerten – erst dann ist eine Erhöhung zulässig. Gerichte werten eine Mieterhöhung direkt nach Grundbucheintrag regelmäßig als rechtsmissbräuchlich, wenn keine sachliche Begründung vorliegt (vgl. AG Neukölln, Urt. v. 15.03.2016 – 11 C 78/15).

Fristbeginn bei Grundbucheintrag

Der offizielle Stichtag für alle mieterhöhungsbezogenen Fristen ist die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Vor diesem Datum darf kein Mieterhöhungsschreiben versendet werden, das rechtlich Wirkung entfalten soll. Das bedeutet: Nicht der Kaufvertrag zählt, sondern ausschließlich die tatsächliche Eigentumsumschreibung (§ 891 BGB). Diese formale Klarheit schützt beide Seiten – aber vor allem die Mieter.

Fristwahrung nach § 558b BGB

Zustellungsdatum entscheidend

Ein häufig übersehener Stolperstein: Es zählt nicht das Datum auf dem Mieterhöhungsschreiben, sondern das Datum der Zustellung beim Mieter (§ 558b Abs. 1 BGB). Ein Schreiben, das am 28. eines Monats datiert, aber erst am 2. des Folgemonats eingeht, verschiebt den gesamten Fristenlauf. Diese Feinheit kann entscheidend sein – insbesondere bei geplanten Staffelmietanpassungen oder wenn eine Zustimmung binnen zwei Monaten erfolgen soll. Die Empfehlung vieler Mietrechtsanwälte: Einschreiben mit Rückschein verwenden, um Klarheit zu schaffen.

Folgen bei Fristversäumnis

Wer die Fristen nicht einhält, verliert unter Umständen das gesamte Erhöhungsverfahren. Ein fehlerhaft eingeleitetes Verfahren ist nicht heilbar, sondern muss komplett neu gestartet werden – mit allen gesetzlich vorgeschriebenen Wartezeiten. Für Mieter ist das oft ein wertvoller Schutzmechanismus, für Vermieter kann es allerdings teuer werden. Deshalb gilt: Präzise Fristenplanung ist das A und O bei Mieterhöhungen nach Eigentümerwechsel.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel und Modernisierung

Geplante Maßnahmen des neuen Eigentümers

Ankündigungspflicht nach § 555c BGB

Stell dir vor, dein neuer Vermieter kündigt eine umfassende Gebäudesanierung an – neue Fenster, Dämmung, vielleicht sogar ein Aufzug. Klingt gut, oder? Aber Achtung: Wenn damit eine Mieterhöhung verbunden sein soll, dann greift § 555c BGB. Danach muss der Vermieter mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen eine schriftliche Modernisierungsankündigung übermitteln. Und die hat es in sich! Sie muss nicht nur das „Was“ und „Wann“ beschreiben, sondern auch eine realistische Kostenschätzung enthalten – inklusive geplanter Mieterhöhung (§ 559 BGB). Wer das versäumt, verliert den Anspruch auf die Erhöhung – so einfach ist das.

Unterscheidung: Modernisierung vs. Instandsetzung

Ein entscheidender Punkt, der oft falsch verstanden wird: Nicht jede bauliche Maßnahme ist automatisch eine Modernisierung. Wird etwa eine defekte Heizung durch eine neue ersetzt, handelt es sich um eine Instandhaltung, nicht um eine Modernisierung. Nur wenn durch die Maßnahme dauerhaft der Gebrauchswert der Mietsache verbessert oder Energie eingespart wird, liegt eine Modernisierung vor (§ 555b BGB). Diese Unterscheidung ist wichtig, weil nur echte Modernisierungen eine Mieterhöhung rechtfertigen. Wer hier unsauber argumentiert, scheitert oft schon vor dem Amtsgericht (vgl. AG München, Urt. v. 10.06.2019 – 472 C 484/19).

Härtefallregelung für Mieter

Und was, wenn du die angekündigte Mieterhöhung schlicht nicht stemmen kannst? Hier greift die sogenannte Härtefallregelung (§ 559 Abs. 4 BGB). Mieter haben das Recht, sich auf persönliche oder wirtschaftliche Härte zu berufen – etwa bei geringem Einkommen, schwerer Krankheit oder langen Mietverhältnissen mit starker Verwurzelung. Die Frist für den Härteeinwand beträgt einen Monat nach Zugang der Modernisierungsankündigung. Viele Mieter schrecken vor diesem Schritt zurück, dabei ist es ihr gutes Recht – und in Härtefällen oft erfolgreich.

Umlagefähigkeit nach § 559 BGB

Begrenzung der Kostenumlage

Selbst wenn die Maßnahme korrekt angekündigt und durchgeführt wurde, darf der Vermieter nicht nach Belieben erhöhen. Die Umlage ist auf 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr begrenzt (§ 559 BGB). Das bedeutet: Bei Investitionen von 10.000 € jährlich dürfen maximal 800 € auf die Mieter umgelegt werden – und das anteilig je nach Wohnfläche. Diese Regelung wurde 2019 verschärft, um Mieter besser zu schützen (Mietrechtsanpassungsgesetz, BGBl. I 2018, S. 2648).

Nachweispflicht durch Vermieter

Auch hier gilt: Wer etwas fordert, muss es belegen. Der Vermieter ist verpflichtet, die aufgelaufenen Modernisierungskosten detailliert darzulegen – inklusive Handwerkerrechnungen, Materialkosten und gegebenenfalls Eigenleistungen. Pauschale Angaben wie „Investition: ca. 15.000 €“ reichen nicht aus. Mieter dürfen die Belege einsehen (§ 559b Abs. 1 BGB), und wer Zweifel hat, kann die Angaben durch einen Mieterschutzverein oder Anwalt prüfen lassen.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel Gewerbe

Unterschiede zum Wohnraummietrecht

Vertragsfreiheit bei Gewerbemieten

Im Gegensatz zum stark reglementierten Wohnraummietrecht herrscht im gewerblichen Bereich ein deutlich größerer Vertragsfreiraum. Hier gilt: Was im Mietvertrag steht, zählt – selbst wenn es für eine der Parteien nachteilig ist. Das bedeutet, eine Mieterhöhung kann jederzeit möglich sein, wenn vertraglich so vereinbart. Fehlt eine entsprechende Klausel, bleibt es beim vereinbarten Mietzins. § 558 BGB oder Kappungsgrenzen? Die spielen hier keine Rolle – das macht es für Gewerbemieter so riskant.

Formfreiheit und Nachverhandlungen

Anders als bei Wohnraummietverträgen unterliegt der gewerbliche Mietvertrag keiner Formvorschrift – er kann mündlich, per E-Mail oder sogar durch schlüssiges Handeln zustande kommen. Das öffnet Tür und Tor für unklare Vereinbarungen oder spätere Streitigkeiten über Erhöhungen. Deshalb ist es ratsam, vor einer Vertragsverlängerung oder bei Eigentümerwechsel die bestehenden Klauseln genau zu prüfen – und nachzuverhandeln, falls Spielraum besteht.

Besonderheiten bei Staffelmiete

Gewerbemietverträge enthalten oft Staffelmietvereinbarungen, also automatische Erhöhungen zu festen Zeitpunkten. Diese gelten auch nach einem Eigentümerwechsel uneingeschränkt weiter. Wichtig: Solche Staffeln sind nicht an Mietspiegel oder Marktentwicklung gebunden – sie greifen unabhängig von der wirtschaftlichen Lage. Wer hier nachlässig ist, kann über Jahre hinweg viel Geld verlieren – nur weil der Vertrag es so vorsieht.

Rechtsschutz für Gewerbemieter

Möglichkeit der Vertragsprüfung

Auch wenn das Gewerbemietrecht weniger Schutzmechanismen bietet – ganz schutzlos ist man nicht. Gewerbemieter können unangemessene Klauseln nach § 307 BGB gerichtlich überprüfen lassen, insbesondere wenn es sich um vorformulierte Standardverträge handelt. Etwa: Eine Mieterhöhung „nach billigem Ermessen des Vermieters“ kann als unangemessen einseitig gelten. Die Rechtsprechung wird hier zunehmend mieterfreundlicher (vgl. BGH, Urt. v. 04.05.2016 – XII ZR 62/15).

Kündigungsschutz im Gewerbemietrecht

Ein Eigentümerwechsel führt nicht automatisch zur Kündigungsmöglichkeit – auch nicht im Gewerberaum. Ist der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen oder enthält eine Optionsklausel, bleibt der Bestandsschutz erhalten. Selbst im Fall eines Eigenbedarfs gelten Einschränkungen – allerdings nicht in gleichem Maße wie bei Wohnraummietern. Gewerbemieter sollten sich im Zweifel rechtzeitig absichern, am besten schriftlich und mit juristischer Begleitung.

Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel Muster

Aufbau eines rechtssicheren Schreibens

Einleitung mit Eigentümerangabe

Ein Mieterhöhungsschreiben wirkt nur dann verbindlich, wenn es formell und inhaltlich korrekt aufgebaut ist – und das beginnt bereits mit der Einleitung. Wichtig ist, dass der neue Eigentümer sich klar als rechtlicher Nachfolger des bisherigen Vermieters ausweist. Dabei sollte nicht nur der eigene Name, sondern auch das Datum der Grundbucheintragung genannt werden. Viele Mieter wissen nach dem Verkauf zunächst gar nicht, wer nun zuständig ist – ein professioneller Einstieg schafft hier Klarheit und Vertrauen. Nur wer von Anfang an sauber kommuniziert, minimiert Konflikte.

Gesetzliche Grundlage und Begründung

Die Mieterhöhung muss sich stets auf eine konkrete rechtliche Grundlage stützen – und das explizit im Schreiben. Ein Verweis auf § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierung) ist dabei unerlässlich. Aber nicht nur die Paragraphen zählen – auch die tatsächliche Begründung muss nachvollziehbar sein: Hat sich die ortsübliche Vergleichsmiete verändert? Wurden bauliche Verbesserungen durchgeführt? Ein pauschaler Satz wie „Die Miete ist nicht mehr marktgerecht“ genügt keinesfalls.

Hinweis auf Vergleichsmiete

Wenn die Mieterhöhung auf § 558 BGB gestützt wird, muss sie sich konkret an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Das Schreiben sollte daher entweder einen qualifizierten Mietspiegel beifügen oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit Adresse, Baujahr, Größe und Miethöhe nennen. Je transparenter diese Informationen dargestellt sind, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit eines Widerspruchs – oder einer gerichtlichen Auseinandersetzung.

Fristsetzung und Reaktionsmöglichkeit

Zugleich muss im Schreiben eindeutig genannt sein, ab wann die neue Miete gelten soll – und bis wann der Mieter zustimmen kann. Hier ist die Zwei-Monats-Frist nach § 558b BGB entscheidend. Fehlt dieser Hinweis oder ist er falsch formuliert, ist das gesamte Schreiben rechtlich unwirksam. Zudem empfiehlt es sich, freundlich aber bestimmt auf die Möglichkeit hinzuweisen, bei Fragen oder Rückmeldungen Kontakt aufzunehmen – das wirkt nicht nur menschlicher, sondern oft auch deeskalierend.

Mieterhöhung Eigentümerwechsel Grundbuch

Bedeutung der Grundbucheintragung

Zeitliche Bindung an Eintragung

Ein Aspekt, der im Alltag oft untergeht, aber juristisch hochrelevant ist: Der Eigentümerwechsel entfaltet rechtliche Wirkung erst mit der Eintragung im Grundbuch. Vor diesem Zeitpunkt ist der Käufer rein tatsächlich Besitzer – aber noch kein rechtlich anerkannter Vermieter (§ 566 BGB i. V. m. § 891 BGB). Daraus folgt: Jede Mieterhöhung, die vor der Grundbucheintragung ausgesprochen wird, ist nichtig. Ein klassischer Fehler, der schon mehrfach zu gerichtlichen Niederlagen geführt hat – zu Lasten des neuen Eigentümers.

Nachweis der Eigentümerstellung

Der neue Eigentümer muss seine Vermieterstellung im Zweifelsfall nachweisen können. Das bedeutet: Er sollte dem Mieter auf Anfrage einen aktuellen Grundbuchauszug oder eine notarielle Bestätigung übermitteln können. Gerade wenn Mieter skeptisch sind oder der vorige Eigentümer keine Information weitergegeben hat, ist Transparenz hier das beste Mittel zur Konfliktvermeidung. Manche Vermieter zögern, solche Dokumente zu zeigen – dabei stärkt es in der Regel das Vertrauensverhältnis.

Rechtlicher Übergang des Mietverhältnisses

Mit der Eintragung im Grundbuch geht das gesamte Mietverhältnis automatisch auf den neuen Eigentümer über – inklusive aller Rechten und Pflichten. Dieser automatische Übergang ist gesetzlich in § 566 BGB geregelt und gilt auch für etwaige Vereinbarungen wie Staffelmieten, Sonderklauseln oder frühere Absprachen zur Nebenkostenabrechnung. Weder ist eine Vertragsänderung nötig, noch darf der neue Eigentümer einseitig bestehende Bedingungen ändern. Das Mietverhältnis bleibt, was es ist – nur der Ansprechpartner ist ein anderer.

Praktische Tipps und Konfliktvermeidung

Kommunikation mit dem neuen Vermieter

Transparenz schafft Vertrauen

Offene Fragen rechtzeitig klären

Nach einem Eigentümerwechsel stehen viele Mieter erstmal mit einem Berg an Unsicherheiten da: „Wohin überweise ich jetzt die Miete?“, „Gilt meine Staffelmiete weiterhin?“ – diese und ähnliche Fragen lassen sich nicht immer aus der bloßen Mitteilung zur Eigentumsumschreibung ableiten. Umso wichtiger ist es, dass offene Punkte so früh wie möglich aktiv angesprochen werden. Mieter, die bereits in der Übergangszeit freundlich und sachlich nachhaken, vermeiden oft Missverständnisse, die sich später zu ernsthaften Konflikten entwickeln könnten. Es lohnt sich, die wichtigsten Fragen schriftlich zu fixieren – und nicht alles auf die nächste Hausversammlung zu verschieben.

Ansprechpartner frühzeitig benennen

Nichts ist frustrierender, als keinen erreichbaren Ansprechpartner zu haben – und genau das passiert nach einem Eigentümerwechsel leider viel zu oft. Wer ist nun zuständig für Schäden, Abrechnungen oder Mietbescheinigungen? Ein klar benannter Kontakt mit Telefonnummer, E-Mail-Adresse und ggf. Bürozeiten gehört in jede Übernahmemitteilung. Das schafft nicht nur Struktur, sondern auch Vertrauen – vor allem dann, wenn vorher ein persönlicher Kontakt zum alten Vermieter bestand. Idealerweise benennt der neue Eigentümer bereits mit dem ersten Schreiben eine Person, die die Kommunikation aktiv betreut.

Schriftliche Absprachen dokumentieren

Eindeutigkeit beugt Konflikten vor

Im Alltag wird schnell etwas „zwischen Tür und Angel“ besprochen – doch genau das führt später zu Ärger. Ein Versprechen zur späteren Modernisierung, eine mündliche Zusage zur Mietminderung wegen Baulärm oder ein informeller Zahlungsaufschub – das alles sollte verbindlich schriftlich fixiert werden. Gerade nach einem Eigentümerwechsel ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass solche mündlichen Zusagen verloren gehen. Wer Missverständnisse vermeiden will, dokumentiert daher jede Absprache – kurz, sachlich und datiert. Und falls der neue Vermieter selbst nichts schriftlich bestätigt? Dann bitte selbst protokollieren und per E-Mail nachreichen.

Zugriff auf Unterlagen sichern

Ein häufiger Knackpunkt: Nach der Übergabe sind plötzlich wichtige Unterlagen verschwunden. Abrechnungen der Nebenkosten, alte Mieterhöhungsschreiben, Übergabeprotokolle oder Sondervereinbarungen – alles Dinge, die man erst dann vermisst, wenn man sie dringend braucht. Mieter sollten deshalb frühzeitig digitale oder physische Kopien ihrer Unterlagen sichern, idealerweise vor dem Eigentümerwechsel. Denn selbst wenn gesetzlich eine Herausgabepflicht besteht (§ 259 BGB analog), ist der Aufwand zur Durchsetzung im Nachhinein oft mühsam und nervenaufreibend.

Verhalten bei unrechtmäßiger Mieterhöhung

Prüfung durch Mieterverein oder Anwalt

Erste Einschätzung bei Unsicherheit

Es gibt diese Mieterhöhungsschreiben, bei denen einem sofort das Gefühl sagt: „Irgendwas stimmt hier nicht.“ Und oft liegt man damit gar nicht falsch. Gerade wenn das Schreiben unklar formuliert ist oder auf keine erkennbare gesetzliche Grundlage verweist, lohnt es sich, eine erste juristische Einschätzung einzuholen. Das muss nicht gleich teuer sein – ein Anruf beim örtlichen Mieterverein reicht in vielen Fällen aus, um die Plausibilität grob einzuschätzen. Und manchmal reicht schon diese Rückmeldung, um ruhiger zu schlafen – oder eben wachsam zu bleiben.

Kostenlose Beratungsmöglichkeiten

Wer kein Mitglied in einem Mieterverein ist oder sich keinen Anwalt leisten kann, hat dennoch Möglichkeiten. Viele Städte bieten kostenlose Rechtsberatungen an, meist über das Rathaus, Sozialämter oder Verbraucherzentralen. Auch Studierende, Rentner oder Menschen mit geringem Einkommen haben oft Anspruch auf Beratungsscheine oder Prozesskostenhilfe (§ 114 ZPO). Besonders bei einem Eigentümerwechsel lohnt es sich, frühzeitig nach solchen Angeboten zu suchen – bevor die Situation eskaliert oder Fristen verstreichen.

Fristgerechter Widerspruch

Formulierung des Widerspruchs

Ein Widerspruch muss klar, sachlich und fristgerecht erfolgen. Emotionen oder Vorwürfe helfen an dieser Stelle nicht weiter – entscheidend ist, dass man dem Mieterhöhungsschreiben ausdrücklich widerspricht und dies auch so formuliert. Etwa: „Hiermit widerspreche ich der angekündigten Mieterhöhung vom … gemäß § 558b BGB.“ Es empfiehlt sich außerdem, die Gründe des Zweifels zu nennen, etwa: unklare Berechnungsgrundlage, fehlende Vergleichswohnungen oder unangemessene Höhe. Wer mag, kann zusätzlich um eine Begründung oder Konkretisierung bitten – auch das wirkt rechtlich positiv.

Fristbeginn und Ende beachten

Die Frist zur Zustimmung oder zum Widerspruch beträgt zwei volle Monate nach Zugang des Schreibens (§ 558b Abs. 2 BGB). Aber Achtung: Nicht das Datum des Briefes zählt, sondern der Zeitpunkt, an dem der Brief tatsächlich im Briefkasten landet. Wer zu spät reagiert, gilt als zustimmend – stillschweigend! Es lohnt sich also, den Briefumschlag gut aufzubewahren oder sogar das Datum des Eingangs zu notieren. Vor allem bei Eigentümerwechseln kann es passieren, dass Schreiben verspätet oder fehlerhaft zugestellt werden.

Einschreiben mit Rückschein

Ein guter Ratschlag aus der Praxis: Wichtigere Schreiben wie ein Widerspruch sollten per Einschreiben mit Rückschein versendet werden. So lässt sich im Ernstfall genau nachweisen, wann und dass das Schreiben zugestellt wurde. Alternativ ist auch ein Fax mit Sendeprotokoll zulässig – E-Mails hingegen sind rechtlich unsicher, sofern der Empfang nicht ausdrücklich bestätigt wird. Wer auf Nummer sicher gehen will, dokumentiert zusätzlich, was im Schreiben steht – und zwar wortwörtlich.

Darf neuer Vermieter sofort Miete erhöhen

Rechtliche Einschränkungen

Voraussetzungen für sofortige Erhöhung

Zunächst einmal die klare Antwort: Nein, der neue Vermieter darf nicht einfach so unmittelbar nach dem Kauf die Miete erhöhen. Das wäre ein klarer Verstoß gegen die mietrechtlichen Schutzregelungen. Eine Mieterhöhung setzt immer bestimmte Voraussetzungen voraus – etwa eine veränderte Vergleichsmiete, eine Modernisierung oder eine vertraglich vereinbarte Staffel (§§ 558 ff. BGB). Fehlt eine dieser Grundlagen, ist auch eine Erhöhung unzulässig. Viele neue Eigentümer unterschätzen diesen Punkt – und riskieren damit Rechtsstreitigkeiten direkt zum Einstieg.

Kein Sonderrecht durch Eigentumswechsel

Der Eigentümerwechsel allein stellt keinen Anlass zur Mieterhöhung dar. Das Mietverhältnis geht nach § 566 BGB unverändert auf den neuen Eigentümer über – samt allen bisherigen Konditionen. Es gibt also kein Sonderrecht auf Anpassung der Miete, nur weil der Vermieter gewechselt hat. Diese Klarstellung wurde durch zahlreiche Gerichtsurteile gestützt, etwa durch das LG Berlin (Urt. v. 14.02.2020 – 65 S 201/19), das eine Erhöhung ohne konkrete Begründung für unzulässig erklärte.

Verweis auf gesetzliche Fristen

Wer dennoch eine Mieterhöhung plant, muss sich an die gesetzlichen Fristen halten – das betrifft sowohl den Zeitpunkt der Ankündigung als auch die Wartefristen nach früheren Erhöhungen. Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen (§ 558 Abs. 1 BGB), und zwischen Ankündigung und Geltung der neuen Miete mindestens zwei Monate (§ 558b Abs. 1 BGB). Diese Fristen gelten auch für den neuen Vermieter – unabhängig davon, ob der vorherige Vermieter überhaupt Erhöhungen vorgenommen hat.

Risiken bei zu früher Erhöhung

Unwirksamkeit der Maßnahme

Wird eine Mieterhöhung zu früh oder ohne rechtliche Grundlage ausgesprochen, ist sie schlicht und einfach unwirksam. Der Mieter ist dann nicht verpflichtet, mehr zu zahlen – und kann überzahlte Beträge zurückfordern (§ 812 BGB, ungerechtfertigte Bereicherung). Besonders unangenehm wird es für Vermieter, wenn sich mehrere Mieter zusammenschließen und rückwirkend Zahlungen einklagen – ein Imageschaden inklusive.

Folgen für das Mietverhältnis

Eine unzulässige oder schlecht kommunizierte Mieterhöhung führt oft zu nachhaltigen Vertrauensbrüchen. Mieter fühlen sich überrumpelt oder ausgenutzt – was das Klima im Haus erheblich verschlechtern kann. Und das lässt sich im Zweifel nicht mit einem neuen Anstrich oder einem Blumenstrauß reparieren. Wer langfristig stabile Mietverhältnisse anstrebt, sollte daher lieber etwas mehr Zeit und Sorgfalt investieren – anstatt gleich mit dem Erhöhungsformular zu winken.

Fazit

Ein Eigentümerwechsel bringt oft Unsicherheit, Emotionen und viele rechtliche Fragen mit sich – besonders in Bezug auf mögliche Mieterhöhungen. Doch eines ist klar: Der neue Eigentümer übernimmt nicht nur das Objekt, sondern auch das gesamte mietrechtliche Konstrukt, das daran hängt – inklusive aller Rechte, Pflichten und Grenzen. Ein schneller Zugriff auf die Mietstruktur, gar ohne Begründung oder unter Umgehung gesetzlicher Fristen, ist nicht erlaubt. Wer sauber arbeitet – ob Mieter oder Vermieter –, kann Spannungen vermeiden und Vertrauen aufbauen. Transparenz, Fristtreue und rechtlich fundiertes Vorgehen sind hier der Schlüssel. Und wenn Unsicherheiten bestehen, helfen Mietervereine, Anwälte oder schlicht: der gesunde Menschenverstand.

FAQ

Darf der neue Eigentümer sofort nach dem Kauf die Miete erhöhen?

Nein. Der bloße Eigentumswechsel rechtfertigt keine Mieterhöhung. Eine Erhöhung ist nur möglich, wenn sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht – etwa einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder nach einer echten Modernisierung (§ 559 BGB). Ohne rechtliche Grundlage ist jede Erhöhung unwirksam.

Wann beginnt die Wartefrist für eine Mieterhöhung?

Die rechtliche Vermieterstellung beginnt erst mit der Eintragung im Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt darf der neue Eigentümer überhaupt erst eine Mieterhöhung prüfen oder ankündigen. Alles, was davor geschieht, ist rechtlich bedeutungslos – auch ein unterschriebener Kaufvertrag reicht nicht aus.

Muss der neue Eigentümer den Mieter offiziell informieren?

Ja. Laut § 566e BGB ist der neue Eigentümer verpflichtet, dem Mieter seine Übernahme schriftlich mitzuteilen – inklusive Name, Anschrift und Zahlungsinformationen. Ohne diese Mitteilung trägt der neue Eigentümer das Risiko etwaiger Falschzahlungen.

Was passiert, wenn der Mieter die Mieterhöhung ignoriert?

Wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist (zwei Monate nach Zugang) nicht zustimmt, gilt die Mieterhöhung als abgelehnt. Der Vermieter kann dann entweder klagen oder das Verfahren neu starten. Automatisch wirksam wird sie jedenfalls nicht – Schweigen gilt nicht als Zustimmung.

Wie kann ein Mieter auf eine unzulässige Mieterhöhung reagieren?

Am besten schriftlich widersprechen – klar, sachlich und innerhalb der Frist. Die Begründung kann sich auf fehlende Vergleichsmieten, formale Fehler oder unklare Angaben beziehen. Parallel sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, etwa über einen Mieterverein.

Welche Fristen gelten für Mieterhöhungen nach Modernisierung?

Nach § 555c BGB muss eine Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden. Die spätere Mieterhöhung erfolgt dann auf Basis von § 559 BGB – mit einer jährlichen Umlagegrenze von 8 % der aufgewendeten Kosten.

Gelten die Mieterhöhungsregeln auch für Gewerbemietverträge?

Nein, das Gewerbemietrecht ist weitgehend dispositiv. Das bedeutet, was im Mietvertrag steht, ist entscheidend. Kappungsgrenzen, Vergleichsmiete oder § 558 BGB gelten nicht. Deshalb sollten Gewerbemieter ihre Verträge besonders genau prüfen – vor allem bei Eigentümerwechseln.

Was tun, wenn der neue Vermieter mündliche Vereinbarungen ignoriert?

Mieter sollten sich auf schriftliche Dokumentationen berufen. Mündliche Zusagen haben im Streitfall kaum Beweiskraft. Wer vor dem Eigentümerwechsel wichtige Absprachen getroffen hat, sollte sie schriftlich nachreichen oder bestätigen lassen.

Wie beweist man den Zugang eines Widerspruchs?

Am sichersten ist ein Einschreiben mit Rückschein oder ein Fax mit Sendeprotokoll. E-Mails gelten nur dann als sicher zugestellt, wenn der Empfang aktiv bestätigt wurde. Bei wichtigen Fristen zählt jeder Tag – also besser auf Nummer sicher gehen.

Kann der Vermieter rückwirkend die Miete erhöhen?

Nein. Eine Mieterhöhung kann frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens wirksam werden (§ 558b Abs. 1 BGB). Rückwirkende Forderungen sind unzulässig – und in der Praxis regelmäßig unwirksam, selbst wenn Mieter irrtümlich zahlen.