Mieterhöhung nach Wohnungskauf: Was neue Eigentümer dürfen

Mieterhöhung nach Wohnungskauf: Viele Mieter sind verunsichert, wenn der Eigentümer wechselt. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, was rechtlich erlaubt ist, welche Fristen gelten und wie Sie sich auf mögliche Erhöhungen vorbereiten können.

Voraussetzungen für Mieterhöhung nach Kauf

Gesetzliche Rahmenbedingungen

§ 558 BGB und ortsübliche Vergleichsmiete

Definition ortsübliche Miete

Wenn man sich mit einer Mieterhöhung nach einem Wohnungskauf auseinandersetzt, führt kein Weg an § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vorbei. Dort steht geschrieben, dass eine Erhöhung nur dann zulässig ist, wenn die neue Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Doch was genau bedeutet das? Die ortsübliche Miete ist der Durchschnittswert vergleichbarer Wohnungen in derselben Gegend – hinsichtlich Größe, Ausstattung, Baujahr und Lage. Es geht also nicht darum, was der neue Vermieter gerne verlangen würde, sondern was in der Region üblich und marktgerecht ist (vgl. § 558 Abs. 2 BGB, 2023). Das schützt Mieter vor willkürlichen Preissprüngen – zumindest theoretisch.

Kriterien der Vergleichsmiete

Für die Ermittlung dieser Vergleichsmiete gelten strenge Anforderungen. Der Vermieter muss mindestens drei vergleichbare Wohnungen nennen oder sich auf einen qualifizierten Mietspiegel stützen. Vergleichbar bedeutet in diesem Zusammenhang nicht nur die Wohnfläche, sondern auch Dinge wie Baujahr, Heizungsart, energetischer Zustand und sogar die Etage können eine Rolle spielen. Dabei reicht es nicht aus, ein paar beliebige Anzeigen auf Immoscout zu sammeln – es braucht eine fundierte und nachvollziehbare Grundlage. Laut Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 346/12) müssen die Angaben detailliert und überprüfbar sein.

§ 559 BGB und Modernisierungsmaßnahmen

Was zählt als Modernisierung

Ein häufiger Irrglaube: Der neue Eigentümer investiert ein wenig in die Immobilie – neue Fenster, etwas Wärmedämmung – und darf sofort die Miete erhöhen. Doch Vorsicht! Nicht jede Renovierung gilt automatisch als Modernisierung im Sinne des Gesetzes. § 559 BGB nennt als Beispiele u.a. Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser, Verbesserung des Wohnwerts oder die Schaffung neuen Wohnraums. Es geht also um echte Verbesserungen, nicht um kosmetische Korrekturen.

Abgrenzung zur Instandhaltung

Und hier wird es knifflig: Viele Maßnahmen, die auf den ersten Blick modern wirken, sind in Wahrheit nur Instandhaltung. Ein kaputter Heizkörper, der ersetzt wird? Das ist keine Modernisierung – sondern die Pflicht des Vermieters, den ursprünglichen Zustand zu erhalten. Nur wenn die neue Maßnahme über den bloßen Ersatz hinausgeht, etwa durch eine effizientere Technik oder zusätzlichen Komfort, spricht man von Modernisierung (LG Berlin, Urteil vom 03.06.2020, 64 S 180/19).

Ankündigungspflicht des Vermieters

Zudem darf der Vermieter Modernisierungen nicht heimlich durchführen. Er ist verpflichtet, diese mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich anzukündigen (§ 555c BGB, 2023). In der Mitteilung müssen Art, Umfang, Beginn, Dauer und die voraussichtliche Mieterhöhung genau beziffert werden. Fehlt diese Ankündigung oder ist sie unvollständig, ist eine spätere Mieterhöhung unzulässig – das entschied u.a. das AG Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 25.09.2019, 7 C 70/19).

Kein Sonderkündigungsrecht des Käufers

Fortbestehen alter Mietverträge

Viele Käufer denken fälschlicherweise, mit dem Grundbucheintrag beginne ein neues Kapitel – auch mietrechtlich. Aber nein, der neue Eigentümer tritt vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein. Das ist gesetzlich klar geregelt in § 566 BGB – Kauf bricht eben nicht Miete. Der Mieter darf also zu denselben Bedingungen wohnen bleiben, selbst wenn der neue Eigentümer andere Vorstellungen hat.

Kein automatisches Mieterhöhungsrecht

Aus dem Eigentumswechsel ergibt sich somit auch kein Sonderrecht zur Mieterhöhung. Der neue Vermieter kann sich nicht auf einen “Neuanfang” berufen. Will er die Miete erhöhen, muss er – wie jeder andere Vermieter auch – auf die üblichen gesetzlichen Grundlagen zurückgreifen. Und das dauert: Erst nach 15 Monaten ist überhaupt die erste reguläre Erhöhung denkbar. Aber dazu gleich mehr.

Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel Frist

Sperrfrist für Mieterhöhungen

Gültigkeit der 15-Monatsfrist

Das Gesetz schützt Mieter auch zeitlich. Gemäß § 558 Abs. 1 BGB darf eine Erhöhung frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung erfolgen. Diese Sperrfrist gilt auch beim Eigentümerwechsel. Selbst wenn der neue Vermieter voller Tatendrang ist – er muss sich gedulden. Der Countdown beginnt nicht neu mit dem Eigentümerwechsel, sondern knüpft an die letzte Mieterhöhung an. Das schafft Planungssicherheit und verhindert willkürliche Erhöhungen kurz nach dem Kauf.

Ausnahmefälle im Mietrecht

Natürlich gibt es auch hier wieder Ausnahmen. Liegt etwa eine genehmigte Modernisierung vor, kann eine Mieterhöhung unter § 559 BGB sofort nach Abschluss der Maßnahme geltend gemacht werden – unabhängig von der 15-Monatsfrist. Auch bei Staffelmietverträgen oder Indexmieten gelten eigene Regeln. Es lohnt sich also, den Mietvertrag genau unter die Lupe zu nehmen oder juristischen Rat einzuholen, wenn man unsicher ist.

Darf neuer Vermieter sofort Miete erhöhen

Voraussetzungen für sofortige Erhöhung

Die kurze Antwort: In aller Regel nein. Der neue Eigentümer hat kein Sonderrecht zur Mieterhöhung. Eine sofortige Anpassung ist nur möglich, wenn sie auf einem bereits vereinbarten Mechanismus basiert – etwa bei einer Index- oder Staffelmiete. Ansonsten muss er die oben genannten Sperrfristen einhalten und die formellen Anforderungen nach § 558 BGB erfüllen. Das umfasst eine detaillierte Begründung, Bezugnahme auf Vergleichsmieten und eine Frist von mindestens zwei Monaten zwischen Ankündigung und Wirksamkeit.

Grenzen durch Altmietvertrag

Gerade bei älteren Mietverträgen ist oft festgelegt, dass bestimmte Erhöhungsformen ausgeschlossen oder beschränkt sind. Solche Klauseln binden auch den neuen Eigentümer. Das bedeutet: Was der alte Vermieter nicht durfte, darf der neue auch nicht einfach einführen. Laut BGH (Urteil vom 16.01.2013, VIII ZR 110/12) bleibt der Mietvertrag in seinem Kern unberührt – selbst wenn der Eigentümer im Grundbuch wechselt.

Rechtliche Möglichkeiten und Grenzen

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel und Modernisierung

Erhöhung nach § 559 BGB

Anrechnung staatlicher Fördermittel

Wird ein Gebäude modernisiert, stellt sich vielen Vermietern die Frage: Können staatliche Fördergelder die Mieterhöhung beeinflussen? Die Antwort ist eindeutig: Ja, und zwar massiv. Wenn für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen – etwa energetische Sanierungen – öffentliche Zuschüsse fließen, muss der Vermieter diese auf die umlagefähigen Kosten anrechnen. Das steht nicht nur im Gesetz (§ 559a BGB, 2023), sondern wurde auch mehrfach durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestätigt (BGH, Urteil vom 10.10.2018, VIII ZR 16/18). Mieter sollten also bei angekündigten Erhöhungen genau prüfen, ob Fördermittel geflossen sind – denn diese mindern den Betrag, den der Vermieter weiterreichen darf.

Zumutbarkeitsprüfung für Mieter

Auch wenn eine Maßnahme grundsätzlich modernisierend ist, bedeutet das nicht automatisch, dass eine Erhöhung durchsetzbar ist. Es braucht eine Abwägung: Ist die neue Miete für den einzelnen Mieter überhaupt zumutbar? Hier spielt nicht nur das Einkommen eine Rolle, sondern auch persönliche Umstände wie Alter, Gesundheitszustand oder familiäre Verpflichtungen. Laut § 559 Abs. 4 BGB kann die Umlage ganz oder teilweise ausgeschlossen werden, wenn sie eine unzumutbare Härte darstellen würde – ein oft unterschätzter Schutzmechanismus im Mietrecht.

Energetische Sanierungen und Umlage

Pflicht zur Modernisierungsankündigung

Eine energetische Sanierung – sei es durch neue Fenster, Fassadendämmung oder Heiztechnik – kann zu einer spürbaren Mieterhöhung führen. Doch bevor auch nur ein Gerüst aufgestellt wird, muss der Vermieter aktiv werden: Die Maßnahme ist spätestens drei Monate vor Beginn schriftlich anzukündigen (§ 555c BGB, 2023). Und diese Ankündigung ist keine Formsache: Sie muss konkret erklären, welche Maßnahmen geplant sind, welchen energetischen Effekt man erwartet und welche Kosten auf den Mieter zukommen. Ein lapidarer Zettel an der Haustür reicht da bei Weitem nicht aus.

Einspruchsmöglichkeiten der Mieter

Nach einer solchen Ankündigung haben Mieter ein nicht zu unterschätzendes Instrument in der Hand: den Widerspruch. Innerhalb eines Monats nach Zugang können sie Einwände vorbringen, etwa gegen die Höhe der Kosten, gegen die Zumutbarkeit oder gegen die Notwendigkeit der Maßnahme. Wer rechtzeitig reagiert und dabei sachlich argumentiert, kann die geplante Erhöhung zumindest verzögern oder sogar ganz verhindern. Interessant ist dabei ein Urteil des AG München (Urteil vom 16.07.2020, 474 C 2345/20), das zeigte, dass unvollständige Ankündigungen die gesamte Mieterhöhung kippen können.

Mieterhöhung langjähriger Mieter

Schutz bei langen Mietverhältnissen

Soziale Härte und Schutzregelungen

Langjährige Mietverhältnisse sind ein besonderes Gut – nicht nur aus menschlicher Sicht, sondern auch rechtlich. Wer über viele Jahre hinweg am selben Ort wohnt, genießt unter bestimmten Voraussetzungen erhöhten Kündigungsschutz und darf nicht beliebig mit Preiserhöhungen konfrontiert werden. Der Gesetzgeber erkennt an, dass tiefe Verwurzelung, Nachbarschaftsbindung und persönliche Umstände eine Rolle spielen. § 574 BGB schützt in solchen Fällen vor Kündigung wegen Eigenbedarfs – und dieser soziale Gedanke zieht sich auch in die Bewertung von Mieterhöhungen hinein.

Bedeutung der Mietdauer

Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto genauer schauen Gerichte hin, wenn eine Erhöhung ins Haus flattert. Auch bei Mieterhöhungen nach Modernisierung oder Eigentümerwechsel muss das Alter des Vertrags berücksichtigt werden – gerade bei Index- oder Staffelmieten. Die Mietdauer beeinflusst häufig die Zumutbarkeit einer Anpassung und wird als stiller Faktor in der gerichtlichen Bewertung berücksichtigt. Das LG Hamburg entschied (Urteil vom 12.11.2019, 316 S 12/19), dass bei Mietverhältnissen über 20 Jahre eine Erhöhung mit besonderer Sensibilität zu prüfen ist.

Staffelmiete und Indexmiete

Auswirkungen auf Erhöhungsspielräume

Kein zusätzlicher Erhöhungsspielraum

Viele glauben, dass man als Vermieter nach dem Kauf frei die Miete anpassen kann – doch bei Staffelmietverträgen ist das schlicht falsch. Hier sind Mieterhöhungen bereits im Vertrag geregelt, meist gestaffelt über Jahre. Eine zusätzliche Erhöhung – etwa auf Grundlage des Mietspiegels – ist nicht zulässig. Der BGH bestätigte dies (Urteil vom 06.04.2016, VIII ZR 31/15): Staffelmieten schließen eine parallele Mieterhöhung nach § 558 BGB aus.

Besonderheiten bei Eigentümerwechsel

Nach dem Eigentümerwechsel gelten für Staffelmieten dieselben Regeln wie vorher – und zwar eins zu eins. Der neue Vermieter übernimmt nicht nur das Mietverhältnis, sondern auch dessen Taktung. Besonders spannend: Auch geplante Staffeln, die im Kaufvertrag noch nicht fällig waren, müssen beachtet werden. Wer als Käufer nicht sorgfältig prüft, kann später keine Mieterhöhung durchsetzen – obwohl er eigentlich dachte, “neu” zu beginnen.

Anpassung bei Indexmietverträgen

Verbraucherpreisindex als Basis

Indexmietverträge koppeln die Miethöhe an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, darf der Vermieter die Miete im gleichen Maße anpassen – allerdings erst, wenn der Index sich um einen bestimmten Prozentsatz verändert hat. Das ist fair und transparent, aber auch unflexibel. Der Eigentümer kann nicht nach Gefühl oder Lage entscheiden, sondern muss sich an Zahlen halten – veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt (Destatis, 2023).

Jährliche Berechnungsgrundlagen

Viele Indexverträge sehen vor, dass die Miete nur einmal jährlich angepasst werden darf – auch wenn sich der Index häufiger verändert. Wichtig: Die Anpassung ist keine automatische Erhöhung. Der Vermieter muss aktiv werden, den Indexstand belegen und die Erhöhung schriftlich mitteilen. Fehlerhafte Berechnungen oder fehlende Belege können dazu führen, dass die Mieterhöhung unwirksam ist. Der Teufel steckt hier im Detail – und genau das zeigt auch ein Urteil des AG Neukölln (Urteil vom 22.01.2022, 5 C 167/21).

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel Gewerbe

Gewerbemietrecht und Spielräume

Vertragsfreiheit bei Gewerbe

Im gewerblichen Mietrecht gelten völlig andere Spielregeln. Hier gibt es keine Kappungsgrenze, keinen Mietspiegel, keine Schutzvorschriften für “soziale Härte”. Alles ist Verhandlungssache. Der neue Eigentümer kann – sofern keine anderslautende Regelung im Mietvertrag steht – die Miete grundsätzlich neu verhandeln oder auch kurzfristig kündigen. Das macht die Lage für gewerbliche Mieter oft sehr unsicher. Aber: Wer gut verhandelt hat, kann durch langfristige Mietverträge mit Preisbindung profitieren.

Keine Kappungsgrenze anwendbar

Während bei Wohnraum die sogenannte Kappungsgrenze von meist 15 bis 20 % innerhalb von drei Jahren gilt (§ 558 Abs. 3 BGB), existiert sie bei Gewerbemietverträgen schlicht nicht. Das bedeutet: Selbst drastische Erhöhungen sind rechtlich möglich – sofern sie nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) oder gegen kartellrechtliche Vorgaben verstoßen. Für Mieter heißt das: Genau lesen, klug verhandeln und notfalls professionellen Rat einholen.

Praktische Umsetzung und Tipps für Mieter

Formvorgaben und Widerspruch

Wirksame Mieterhöhungserklärung

Inhaltliche Anforderungen

Ein Schreiben zur Mieterhöhung muss weit mehr sein als nur ein kurzer Hinweis auf eine neue Zahl. Es handelt sich um ein formgebundenes Rechtsdokument, das gewissen gesetzlichen Mindeststandards entsprechen muss, damit es überhaupt wirksam ist. Zentral ist die genaue Angabe des bisherigen Mietzinses, der beabsichtigten Erhöhung sowie der Vergleichsmieten oder des Mietspiegels, auf den Bezug genommen wird. Ohne eine nachvollziehbare Berechnung ist das Ganze rechtlich angreifbar (§ 558a BGB, 2023).

Schriftform und Begründung

Die Schriftform ist zwingend vorgeschrieben – eine SMS, E-Mail oder ein mündliches Gespräch reichen also auf keinen Fall aus. Darüber hinaus muss die Begründung so detailliert sein, dass ein durchschnittlicher Mieter verstehen kann, wie die neue Miete zustande kommt. Fehlt diese Klarheit, ist das Schreiben angreifbar – was bereits das LG Frankfurt (Urteil vom 15.09.2017, 2-11 S 60/17) bestätigt hat. Viele Vermieter unterschätzen diesen Punkt und scheitern genau daran.

Widerspruchsrecht des Mieters

Frist für den Widerspruch

Ist die Mieterhöhung einmal im Briefkasten, beginnt die Uhr zu ticken. Mieter haben bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang Zeit, ihre Zustimmung zu erteilen oder zu verweigern (§ 558b BGB, 2023). Wer also beispielsweise Mitte Mai Post erhält, muss spätestens bis Ende Juli reagieren. Verstreicht die Frist, gilt die Zustimmung als erteilt – ob freiwillig oder nicht.

Typische Fehlerquellen beim Widerspruch

Viele Mieter machen beim Widerspruch zwei klassische Fehler: Entweder sie reagieren gar nicht oder sie antworten formlos, ohne sachliche Argumente. Ein wirksamer Widerspruch sollte klar begründet sein – etwa durch Vergleichswohnungen, Hinweise auf fehlerhafte Berechnung oder Einhaltung der Kappungsgrenze. Und natürlich sollte der Widerspruch schriftlich erfolgen, bestenfalls per Einschreiben mit Rückschein. Wer sich unsicher fühlt, sollte frühzeitig juristischen Rat einholen.

Unterstützung und Beratung

Mietervereine und Rechtsberatung

Welche Leistungen werden angeboten

Mietervereine bieten ein Rundum-Sorglos-Paket – von der Prüfung der Mieterhöhung bis hin zur rechtlichen Vertretung im Streitfall. Besonders hilfreich ist die individuelle Beratung, bei der das Schreiben des Vermieters gemeinsam durchgearbeitet wird. Auch Vorlagen für Widersprüche und Informationen zu aktuellen Urteilen sind Teil des Service.

Kostenlose Erstberatung

Viele Mietervereine bieten eine kostenfreie Erstberatung an, bevor eine Mitgliedschaft erforderlich wird. Auch öffentliche Stellen wie Verbraucherzentralen oder die kommunale Wohnberatung stehen oft zur Verfügung. In akuten Fällen lohnt es sich, nicht lange zu zögern – die Fristen sind meist knapp bemessen und juristische Fehler schwer zu korrigieren.

Hilfe bei fehlerhaften Mieterhöhungen

Prüfkriterien und Einspruchshilfen

Bei einer fehlerhaften Mieterhöhung gibt es mehrere Angriffspunkte: Wurde der Mietspiegel korrekt verwendet? Ist die Vergleichswohnung wirklich vergleichbar? Wurde die Kappungsgrenze eingehalten? Solche Details entscheiden oft über die Wirksamkeit der Forderung. Es gibt online Checklisten, etwa von der Deutschen Mieterbund Stiftung (2023), die helfen, systematisch vorzugehen.

Reaktion auf unzulässige Forderungen

Wird eine unzulässige Erhöhung dennoch eingefordert, heißt es: Nicht einschüchtern lassen. Ein höflicher, aber bestimmter Widerspruch, idealerweise mit Hinweis auf relevante Urteile oder Paragraphen, kann Wunder wirken. Manche Vermieter hoffen schlicht auf mangelnden Widerstand – und genau hier sollten Mieter gut informiert und entschlossen auftreten.

Mieterhöhung Eigentümerwechsel Grundbuch

Bedeutung des Grundbuchumschlags

Zeitpunkt des Eigentümerwechsels

Der entscheidende Moment im Mietrecht ist nicht der Kaufvertrag, sondern der Eintrag ins Grundbuch. Erst ab diesem Zeitpunkt – juristisch „Eigentumsumschreibung“ genannt – ist der neue Eigentümer berechtigt, mietrechtlich relevante Handlungen vorzunehmen. Das hat der BGH mehrfach klargestellt, zuletzt mit Urteil vom 21.06.2018 (VIII ZR 121/17).

Ab wann darf erhöht werden

Ab dem Tag der Umschreibung beginnt für den neuen Eigentümer die mietrechtliche „Uhr“ zu laufen. Doch selbst dann kann er nicht sofort die Miete erhöhen – gesetzliche Sperrfristen, Übergangsregelungen und der konkrete Mietvertrag setzen dem klare Grenzen. Die Idee, als Käufer gleich am nächsten Tag mehr verlangen zu können, ist also in den meisten Fällen unrealistisch.

Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel Muster

Beispiel für Mieterhöhungsschreiben

Textlicher Aufbau

Ein rechtssicheres Mieterhöhungsschreiben folgt einer festen Struktur: Anrede, Nennung der derzeitigen und neuen Miete, Datum des Inkrafttretens, Begründung (z. B. Mietspiegel), Vergleichswohnungen oder Index, Hinweis auf das Zustimmungsverfahren und die Rechtsgrundlagen. Wer diesen Aufbau beachtet, reduziert das Risiko von Rückfragen oder Formfehlern erheblich.

Rechtlich geprüfte Formulierungen

Besonders bei Formulierungen lohnt sich der Blick in juristisch geprüfte Vorlagen – etwa von Mietervereinen oder Fachanwälten. Formulierungen wie „Wir bitten um Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB bis zum …“ wirken professionell und zeigen, dass man die Sache ernst nimmt. Wichtig ist, auf eine sachliche, aber bestimmte Tonlage zu achten – das erhöht die Akzeptanz und verhindert Eskalation.

Immoscout Mieterhöhung Formular

Nutzung digitaler Vorlagen

Vorteile und Risiken

Digitale Formulare, wie sie etwa Immoscout oder Hausverwaltungssoftware anbieten, versprechen Bequemlichkeit: Mit wenigen Klicks kann eine formgerechte Mieterhöhung erstellt werden. Doch Vorsicht – nicht alle Vorlagen berücksichtigen individuelle Vertragskonstellationen oder regionale Besonderheiten. Die Verantwortung bleibt beim Vermieter.

Wann ist das Formular sinnvoll

Sinnvoll sind solche Formulare vor allem für erfahrene Vermieter, die den Mietvertrag genau kennen und wissen, welche Erhöhungsspielräume bestehen. Bei komplexeren Fällen – etwa nach Eigentümerwechsel oder bei Mischverträgen – sollte man jedoch auf professionelle Prüfung setzen. Ein falsches Formular zur falschen Zeit kann mehr Schaden anrichten als nutzen.

Fazit

Mieterhöhung nach Wohnungskauf – ein Thema, das viele Mieter mit Unsicherheit erfüllt. Doch wie wir gesehen haben, steckt hinter den rechtlichen Möglichkeiten ein komplexes Zusammenspiel aus Paragraphen, Fristen, Vertragsinhalten und individuellen Umständen. Eine Erhöhung ist weder willkürlich noch automatisch möglich – und schon gar nicht sofort nach dem Eigentümerwechsel. Wer seine Rechte kennt, gesetzliche Grundlagen versteht und mit Unterstützung von Mietervereinen oder juristischen Fachleuten agiert, kann sich gegen unberechtigte Forderungen erfolgreich zur Wehr setzen. Wichtig ist: aufmerksam bleiben, nichts blind unterschreiben – und bei Zweifeln lieber einmal zu viel nachfragen als zu wenig.

FAQ

Kann der neue Eigentümer die Miete direkt nach dem Kauf erhöhen?

Nein, grundsätzlich nicht. Es gelten Sperrfristen, insbesondere die 15-monatige Wartezeit nach § 558 BGB. Eine sofortige Erhöhung ist nur bei speziellen Vertragsmodellen wie Index- oder Staffelmiete denkbar.

Was zählt als zulässige Modernisierung?

Nur Maßnahmen, die den Wohnwert verbessern oder Energie sparen – zum Beispiel neue Fenster oder Dämmung. Reine Instandhaltungen wie der Austausch eines defekten Boilers gelten nicht als Modernisierung (§ 559 BGB).

Muss eine Mieterhöhung immer schriftlich erfolgen?

Ja. Ohne schriftliche Mitteilung ist die Erhöhung unwirksam. Zudem muss das Schreiben klar begründet und nachvollziehbar sein (§ 558a BGB).

Wie lange habe ich Zeit, um auf eine Mieterhöhung zu reagieren?

Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Schreibens (§ 558b BGB). Danach gilt die Zustimmung als automatisch erteilt, sofern kein Widerspruch erfolgt ist.

Gibt es Ausnahmen von der Sperrfrist?

Ja, etwa nach genehmigter Modernisierung oder bei laufenden Staffelmietverträgen. Auch bei Indexmieten kann eine Erhöhung unabhängig von der 15-Monatsfrist erfolgen.

Welche Rolle spielt das Grundbuch beim Eigentümerwechsel?

Die mietrechtliche Wirkung beginnt erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Erst ab diesem Zeitpunkt darf der neue Eigentümer Mietanpassungen prüfen lassen (BGH, VIII ZR 121/17).

Ist ein digital erstelltes Formular über Immoscout rechtlich gültig?

Ja, sofern es alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Doch Achtung: Vorlagen sind oft nicht auf individuelle Vertragsbedingungen zugeschnitten. Eine Prüfung ist dringend zu empfehlen.

Was kann ich bei einer fehlerhaften Mieterhöhung tun?

Widerspruch einlegen – schriftlich, sachlich und mit fundierter Begründung. Unterstützung bieten Mietervereine oder juristische Fachstellen, etwa über die Verbraucherzentrale.

Dürfen Mieterhöhungen bei Gewerbemietverträgen unbegrenzt sein?

Im Prinzip ja. Für gewerblichen Raum gelten keine Kappungsgrenzen. Dennoch darf die Erhöhung nicht treuwidrig oder missbräuchlich sein (§ 242 BGB).

Gibt es besondere Schutzregelungen für langjährige Mieter?

Ja, insbesondere bei sozialer Härte oder sehr langen Mietverhältnissen prüfen Gerichte Erhöhungen besonders streng. Dies ergibt sich aus § 574 BGB und entsprechender Rechtsprechung.