Feuchtigkeit vor Mietbeginn: 5 Rechte für Mieter

Feuchtigkeit vor Mietbeginn kann zum Albtraum werden: Welche Rechte Sie als Mieter wirklich haben, wann Sie kündigen dürfen und was juristisch zählt.

Feuchtigkeit bei Renovierung entdeckt – Ein echter Schock

Manchmal verändert sich das gesamte Bild einer Wohnung in einem Moment. Genau das erlebte eine Mieterin, die Anfang Mai 2002 einen Mietvertrag für eine Dachgeschosswohnung unterzeichnet hatte. Laut Vertrag sollte das Mietverhältnis zum 1. Juni beginnen, jedoch durfte sie die Wohnung bereits im Mai kostenfrei renovieren. Ein vermeintlich großzügiges Angebot des Vermieters – doch dann kam alles anders.

Bei den ersten beiden Besichtigungen wirkte alles völlig normal. Keine sichtbaren Mängel, keine Warnungen des Vermieters. Doch während der Tapezierarbeiten kam die bittere Wahrheit ans Licht: In drei Räumen waren Wände und Decken stellenweise durchfeuchtet – und das massiv. Hinter dem Putz offenbarte sich dunkle, feuchte Substanz, und das an mehreren Stellen. Schnell wurde klar: Hier ist mehr als nur ein kleiner Fleck – die Wohnung leidet unter eindringender Feuchtigkeit, höchstwahrscheinlich vom Dach her. Und das direkt vor Mietbeginn. Was nun?

Mietrechtliche Einordnung des Mangels

Versteckter Mangel und Informationspflicht

Laut § 536c BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter einen Mangel unverzüglich zu melden. Gleichzeitig verpflichtet § 535 BGB den Vermieter, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Das bedeutet: Besteht bereits vor Mietbeginn ein versteckter Mangel wie massive Feuchtigkeit, muss dieser beseitigt werden. Der Vermieter kann sich nicht einfach herausreden – zumindest dann nicht, wenn er von dem Mangel hätte wissen müssen.

Abgrenzung: Sichtbarer oder verborgener Mangel?

Ob ein Mangel „versteckt“ ist, ist juristisch entscheidend. Wäre der Mangel bei sorgfältiger Besichtigung durch den Mieter erkennbar gewesen? Wenn nein – wie in diesem Fall – ist es ein verborgener Mangel. Und dann haftet der Vermieter. Eine spätere Behauptung, man habe von nichts gewusst, schützt ihn nicht automatisch.

Vorzeitige Kündigung möglich?

Ein häufiger Irrtum: Viele Mieter glauben, sie könnten einfach vom Vertrag zurücktreten, wenn vor Mietbeginn ein Mangel auftritt. Doch so einfach ist es nicht. Eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nur möglich, wenn der Mangel erheblich ist und der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung dauerhaft eingeschränkt ist. Feuchtigkeit zählt dabei durchaus zu den erheblichen Mängeln – aber nur, wenn der Vermieter trotz Fristsetzung nicht reagiert.

Was tun bei Feuchtigkeit vor Mietbeginn?

Mängelanzeige mit Fristsetzung

Bevor Sie überhaupt über Kündigung oder Mietminderung nachdenken, muss eine formelle Mängelanzeige erfolgen. Das bedeutet: schriftlich, konkret, mit Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels. Ein Brief, in dem die betroffenen Räume, die Art der Durchfeuchtung und die Folgen (z. B. Schimmelgefahr) benannt werden, ist Pflicht.

Mietminderung bei Nichtbehebung

Reagiert der Vermieter nicht oder verweigert die Beseitigung, darf die Miete gemäß § 536 BGB gemindert werden. Wichtig: Die Mietminderung gilt auch dann, wenn die Miete noch gar nicht gezahlt wurde, der Mietbeginn aber schon vertraglich festgelegt ist. In diesem Fall kann die Mieterin die erste Miete zurückbehalten oder gekürzt zahlen.

Rücktritt vom Vertrag – nur mit Aufhebungsvertrag

Ein Rücktritt vom Mietvertrag ist im Mietrecht grundsätzlich nicht vorgesehen. Stattdessen bleibt nur die Möglichkeit, gemeinsam mit dem Vermieter eine einvernehmliche Vertragsaufhebung zu vereinbaren. Wenn der Vermieter einlenkt, kann so eine saubere Lösung gefunden werden – ohne Rechtsstreit.

Anspruch auf Schadenersatz?

Ein schwieriger Punkt. Nur wenn dem Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden kann – etwa wenn er von der Feuchtigkeit wusste und sie verschwiegen hat – kann Schadenersatz geltend gemacht werden (§ 536a BGB). Doch in der Praxis ist dieser Nachweis oft schwer zu führen.

Strategien für Mieter in ähnlicher Lage

Keine Miete ohne Übergabe?

Ein häufiges Argument: Wenn die Wohnung nicht nutzbar ist, muss auch keine Miete gezahlt werden. Das stimmt – unter bestimmten Voraussetzungen. Entscheidend ist, ob die Wohnung „übergeben“ wurde. In unserem Fall war das durch die Schlüsselübergabe zum Renovieren im Mai geschehen – auch wenn der Vertrag erst ab Juni lief. Das heißt: rechtlich hat die Mietzeit de facto begonnen.

Kaution schon gezahlt – was tun?

Die gezahlte Kaution kann nicht einfach zurückverlangt werden. Sie dient zur Absicherung des Vermieters. Allerdings kann ein Rückzahlungsanspruch entstehen, wenn der Vertrag aufgehoben wird oder der Mieter erfolgreich zurücktritt. Auch hier: alles hängt von der rechtlichen Einordnung der Situation ab.

Wann lohnt sich der Gang zum Anwalt?

Sobald der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht reagiert oder sich weigert, die Schäden anzuerkennen, sollte rechtlicher Beistand gesucht werden. Mietrecht ist komplex – und in Fällen mit drohendem Gesundheitsrisiko durch Feuchtigkeit oder Schimmel sollte man keine Zeit verlieren.

Persönliche Einschätzung und Realität

Natürlich stellt sich die Frage: Würden Sie unter diesen Umständen wirklich einziehen wollen? Eine Wohnung, die schon vor dem Einzug solche Probleme zeigt, wird selten zur Wohlfühloase. Viele Mieter berichten, dass sich solche Mängel oft als langwierige Baustellen entpuppen – nicht nur baulich, sondern auch rechtlich. Und nicht selten endet es mit einem teuren Auszug, viel Frust und verlorener Zeit.

Das zeigt einmal mehr, wie wichtig eine gründliche Besichtigung, schriftliche Protokolle und ein transparenter Umgang mit dem Vermieter sind – am besten noch vor Vertragsunterzeichnung. Denn Feuchtigkeit vor Mietbeginn ist nicht nur ein baulicher, sondern vor allem ein rechtlicher Sprengstoff.

Fazit

Feuchtigkeit vor Mietbeginn ist mehr als nur ein baulicher Mangel – es ist ein massiver Störfaktor, der Vertrauen, Sicherheit und Planbarkeit erschüttert. Wer wie im geschilderten Fall erst nach der Schlüsselübergabe und während der Renovierung mit der Realität konfrontiert wird, fühlt sich nicht nur getäuscht, sondern auch rechtlich ausgeliefert. Doch das muss nicht sein. Das Mietrecht bietet klare Strukturen: mit einer ordnungsgemäßen Mängelanzeige, kluger Kommunikation und notfalls juristischem Beistand kann man sich schützen. Ein Rückzug aus dem Vertrag ist zwar nicht leicht, aber nicht ausgeschlossen. Entscheidend ist, schnell, klar und schriftlich zu reagieren. Denn Feuchtigkeit vor Mietbeginn ist nicht nur ein technisches Problem – es ist ein Fall für die Paragraphen.

FAQ

Was bedeutet Feuchtigkeit vor Mietbeginn rechtlich?

Feuchtigkeit vor Mietbeginn stellt einen sogenannten Sachmangel gemäß § 536 BGB dar, der die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen kann. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel zu beseitigen.

Kann ich wegen Feuchtigkeit vom Mietvertrag zurücktreten?

Ein Rücktrittsrecht besteht im Mietrecht nicht. Eine außerordentliche Kündigung ist jedoch gemäß § 543 BGB möglich, wenn die Beeinträchtigung erheblich ist und der Vermieter nicht fristgerecht reagiert.

Muss ich die Miete zahlen, obwohl ich die Wohnung noch nicht nutze?

Wenn durch die Feuchtigkeit vor Mietbeginn die Nutzung unmöglich oder stark eingeschränkt ist, kann die Miete gemindert oder zunächst zurückbehalten werden (§ 536, § 320 BGB).

Was muss in einer Mängelanzeige stehen?

Die Mängelanzeige muss schriftlich erfolgen, den Mangel konkret beschreiben und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Nur so können rechtliche Ansprüche geltend gemacht werden.

Kann ich die Kaution bei Vertragsaufhebung zurückfordern?

Wird der Vertrag einvernehmlich aufgehoben, besteht ein Rückzahlungsanspruch auf die Kaution. Ohne Aufhebungsvertrag bleibt sie bis zur endgültigen Klärung gesichert beim Vermieter.

Zählt eine Schlüsselübergabe im Mai als Mietbeginn?

Obwohl der Mietvertrag erst ab Juni läuft, kann die frühere Schlüsselübergabe als faktischer Mietbeginn gewertet werden – vor allem, wenn bereits Renovierungsarbeiten stattfinden durften.

Was ist ein verborgener Mangel?

Ein verborgener Mangel liegt vor, wenn der Mangel bei normaler Besichtigung nicht erkennbar war. In diesem Fall haftet der Vermieter auch dann, wenn er den Mangel nicht selbst kannte (§ 536c BGB).

Ist Feuchtigkeit immer ein erheblicher Mangel?

Nicht jede Feuchtigkeit reicht für eine Kündigung aus. Entscheidend ist, wie stark die Beeinträchtigung ist, ob Schimmel droht und ob gesundheitsgefährdende Zustände vorliegen.

Sollte ich vor dem Mietbeginn einen Gutachter einschalten?

In Zweifelsfällen – vor allem bei Altbauten – kann ein Baugutachten sinnvoll sein, um Feuchtigkeit vor Mietbeginn zu erkennen und zu dokumentieren.

Wann lohnt sich der Gang zum Anwalt?

Sobald der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagiert oder sich weigert, sollten Sie rechtlichen Rat einholen. Gerade bei Feuchtigkeit vor Mietbeginn können kleine Fehler große Folgen haben.