Kündigung befristeter Mietvertrag – Was gilt wirklich?

Kündigung befristeter Mietvertrag klingt einfach, kann aber kompliziert werden – vor allem bei alten Verlängerungsklauseln. Erfahre, was wirklich zählt.

Kündigung bei Verlängerung – Ein Mietfall aus der WG

Lutz hatte eine typische Situation, die viele aus dem WG-Alltag kennen dürften: Man unterschreibt einen befristeten Mietvertrag, in diesem Fall zum 01.10.2000, der sich automatisch um weitere 12 Monate verlängert, wenn man nicht fristgerecht kündigt. Genau das wollte er auch tun – im April 2002 mit Wirkung zum 31.07.2002. Klingt ordentlich, oder?

Doch dann kam das böse Erwachen: Der Vermieter meldete sich und erklärte, die Kündigung sei unwirksam. Erst zum 30.09.2002 könne das Mietverhältnis enden – wegen der automatischen Verlängerung um ein volles Jahr. Und um die Verwirrung komplett zu machen: Lutz hatte eigentlich nur ein einzelnes Zimmer in einer WG gemietet, handschriftlich war eine dreimonatige Kündigungsfrist im Vertrag vermerkt, und unterschrieben hatte nicht der Eigentümer selbst, sondern der Hausmeister.

Ganz schön viele Fragezeichen auf einmal. Was gilt also wirklich bei der Kündigung eines befristeten Mietvertrags mit Verlängerungsklausel?

Kettenmietverträge vor 2001 – rechtlich erlaubt?

Bei genauer Betrachtung fällt zunächst ein wichtiger Aspekt auf: Der Vertrag wurde im Oktober 2000 geschlossen. Damit gilt das sogenannte alte Mietrecht, das bis zum 31.08.2001 Anwendung fand. Und dieses alte Mietrecht erlaubte noch sogenannte Kettenmietverträge, also befristete Verträge, die sich automatisch verlängern, wenn nicht aktiv gekündigt wird.

Relevanz von § 565a BGB a.F.

Unter der alten Rechtslage war § 565a BGB a.F. entscheidend. Dieser ermöglichte genau solche Vertragsmodelle, wie sie bei Lutz vorlagen. Das heißt: Ja, der Vertrag war rechtlich zulässig und eine automatische Verlängerung um 12 Monate war erlaubt – sofern keine rechtzeitige Kündigung erfolgte.

Und genau das ist der springende Punkt: Selbst wenn Lutz im April kündigte, bezog sich die Verlängerung auf eine vollständige 12-Monatsperiode. Wenn also keine Kündigung bis spätestens Ende Juni 2001 erfolgt war, dann verlängerte sich das Mietverhältnis bis 30.09.2002 – ohne Wenn und Aber.

Handschriftliche Kündigungsfrist – zählt das?

Aber Moment: Im Vertrag stand doch etwas von einer dreimonatigen Kündigungsfrist – handschriftlich ergänzt. Das klingt doch eindeutig, oder?

Tatsächlich ist eine solche Klausel nicht automatisch unwirksam, nur weil sie handschriftlich ergänzt wurde. Im Gegenteil: Handschriftliche Zusätze gelten als besonders verbindlich, da sie bewusst und individuell hinzugefügt wurden. Problematisch wird es allerdings, wenn sie im Widerspruch zur gedruckten Regelung stehen oder keine klare rechtliche Grundlage haben.

In diesem Fall lässt sich argumentieren, dass die 3-monatige Frist nicht im Widerspruch zur automatischen Verlängerung steht – aber sie ersetzt sie auch nicht. Vielmehr bedeutet sie, dass eine Kündigung drei Monate vor dem jeweiligen Verlängerungsdatum zu erfolgen hat – also spätestens Ende Juni für ein Vertragsende am 30.09.

Hausmeister als Vertreter – ist das gültig?

Noch eine Unsicherheit: Der Mietvertrag war nicht vom Eigentümer selbst unterschrieben, sondern vom Hausmeister. Kann das überhaupt rechtens sein?

Die Antwort ist: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Wenn der Hausmeister ausdrücklich bevollmächtigt wurde, Mietverträge abzuschließen oder zu unterzeichnen, dann handelt er als Vertreter und seine Unterschrift ist wirksam. Die Beweislast liegt allerdings beim Vermieter – er muss auf Anfrage nachweisen können, dass eine solche Vollmacht bestand.

Fehlt dieser Nachweis, kann es tatsächlich sein, dass der Mietvertrag formell unwirksam ist – mit der Folge, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt. Das wiederum würde bedeuten, dass jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden kann.

Kündigung befristeter Mietvertrag – worauf es ankommt

Die Situation zeigt deutlich, dass die Kündigung befristeter Mietverträge nicht immer so einfach ist, wie sie auf den ersten Blick scheint. Vor allem bei älteren Verträgen und Verlängerungsklauseln kann es schnell unübersichtlich werden.

Kündigungsfristen richtig berechnen

Wichtig ist: Bei automatischen Verlängerungen um 12 Monate gelten diese Bindungen wie neue Vertragsperioden. Man kann nicht einfach zu einem beliebigen Zeitpunkt kündigen, sondern nur jeweils zum Ablauf der vollen Vertragslaufzeit – mit Einhaltung der Kündigungsfrist.

Heißt konkret: Bei einem Vertragsende am 30.09. muss die Kündigung spätestens zum 30.06. erfolgen, um wirksam zu sein. Wird dieser Stichtag verpasst, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um weitere 12 Monate.

Sonderregelungen bei WGs

Gerade in Wohngemeinschaften wird oft jeder Mietvertrag individuell abgeschlossen. Das bedeutet: Jeder Mieter hat seine eigene Vertragslaufzeit, eigene Kündigungsbedingungen und eigene Fristen.

Das kann praktisch sein, bringt aber auch Unsicherheit. Vor allem wenn nur ein Zimmer vermietet wird, könnte der Vertrag sogar als Untermietverhältnis eingestuft werden – mit anderen rechtlichen Folgen. Hier lohnt es sich, genau zu prüfen, wer der eigentliche Vermieter ist und ob ein Hauptmietvertrag existiert.

Was tun bei unklaren Mietverträgen?

Wer sich unsicher ist, ob eine Kündigung wirksam war oder sein kann, sollte Folgendes tun:

• Vertrag sorgfältig prüfen: Insbesondere den Wortlaut zur Mietdauer, Verlängerung und Kündigungsfristen.

• Vollmacht hinterfragen: Wer hat den Vertrag unterschrieben und in wessen Namen?

• Kündigung nachweisbar einreichen: Schriftlich per Einschreiben oder mit Empfangsbestätigung.

• Rechtsberatung einholen: Vor allem wenn es um ältere Verträge oder unklare Klauseln geht, ist eine rechtliche Einschätzung Gold wert.