Mieterhöhung nach Kauf einer Wohnung – Was jetzt wichtig ist

Mieterhöhung nach Kauf einer Wohnung kann viele Mieter überraschen: Darf der neue Eigentümer sofort erhöhen? Welche Rolle spielt der Grundbucheintrag, Modernisierung und die Rechte langjähriger Mieter? Hier erfährst du, was wirklich gilt.

Rechtlicher Rahmen nach Eigentümerwechsel

Mieterstatus beim Eigentümerwechsel

Fortbestehen des Mietvertrags

Mieterschutz nach § 566 BGB

Stell dir vor, du wohnst seit Jahren in deiner Mietwohnung – und plötzlich erhältst du die Nachricht, dass das Gebäude verkauft wurde. Die Frage, die sich viele stellen: Was bedeutet das für mein Mietverhältnis? Die Antwort ist zum Glück beruhigend: Der Mietvertrag bleibt bestehen. Und das nicht etwa aus Kulanz, sondern aufgrund einer ganz klaren gesetzlichen Regelung: § 566 BGB, auch bekannt als das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“. Diese Vorschrift schützt Mieter davor, durch einen Eigentümerwechsel plötzlich ohne Dach über dem Kopf dazustehen. Der neue Eigentümer tritt kraft Gesetzes in alle bestehenden Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein – ohne dass ein neuer Vertrag abgeschlossen werden müsste (Bürgerliches Gesetzbuch, § 566, Stand 2024).

Keine Kündigung wegen Kauf allein

Noch beruhigender: Allein der Kauf einer Immobilie berechtigt den neuen Eigentümer nicht zur Kündigung. Viele Mieter haben Angst, dass ein neuer Eigentümer Eigenbedarf anmelden oder anderweitig das Mietverhältnis beenden könnte. Doch der Gesetzgeber schützt Bestandsmieter auch hier: Eine Kündigung darf nur auf rechtlich zulässigen Gründen beruhen – der bloße Eigentumsübergang reicht keinesfalls aus (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04). Das heißt: Solange kein berechtigtes Interesse – wie etwa tatsächlicher Eigenbedarf – nachgewiesen werden kann, bleibt das Mietverhältnis unberührt.

Informationspflicht des neuen Eigentümers

Zeitpunkt und Form der Mitteilung

Auch wenn der Mietvertrag automatisch auf den neuen Eigentümer übergeht, bedeutet das nicht, dass der Mieter im Unklaren bleiben darf. Ganz im Gegenteil: Der neue Eigentümer ist verpflichtet, den Mieter über den Eigentumswechsel zu informieren. Zwar gibt es keine gesetzlich fixierte Frist, aber die Mitteilung sollte in einem angemessenen Zeitrahmen erfolgen – idealerweise nach der Grundbuchumschreibung. Und ja, eine formlose Mitteilung reicht rechtlich aus, aber aus Gründen der Beweisbarkeit ist ein schriftlicher Hinweis empfehlenswert (Deutscher Mieterbund, 2023).

Folgen unterlassener Information

Was passiert, wenn der neue Eigentümer seine Informationspflicht einfach ignoriert? Nun, rechtlich gesehen ändert sich am Fortbestehen des Mietverhältnisses nichts – aber die fehlende Transparenz kann zu praktischen Problemen führen. Mieter wissen womöglich nicht, wohin sie ihre Miete überweisen sollen, oder sie wenden sich bei Mängeln an den falschen Ansprechpartner. In extremen Fällen kann das sogar zu Mietrückständen oder ungewollten Vertragsstörungen führen. Wer als Eigentümer hier schweigt, riskiert also nicht nur unnötige Missverständnisse, sondern auch rechtliche Auseinandersetzungen.

Übergang von Pflichten und Rechten

Mietzahlung und Kautionsverantwortung

Ein Eigentümerwechsel bringt nicht nur Rechte, sondern auch klare Pflichten mit sich – und zwar ab dem Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch. Die wichtigste aus Mietersicht? Die Pflicht zur Entgegennahme der Mietzahlungen und zur Verwaltung der Kaution. Sobald der neue Eigentümer offiziell im Grundbuch steht, hat der Mieter seine Zahlungen an ihn zu leisten (§ 566 Abs. 2 BGB). Gleichzeitig ist der neue Eigentümer verpflichtet, die Kaution ordnungsgemäß zu verwahren. Selbst wenn der vorherige Vermieter diese nie weitergegeben hat – der neue Eigentümer haftet dennoch (BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 304/10).

Instandhaltungspflichten ab Übergabe

Und was ist mit defekten Heizungen, tropfenden Wasserhähnen oder Schimmel in der Wohnung? Auch hier gilt: Mit dem Eigentumswechsel übernimmt der neue Vermieter automatisch alle Instandhaltungspflichten. Das bedeutet konkret, dass der neue Eigentümer für Mängel haftet – selbst wenn diese bereits unter dem alten Vermieter bestanden haben. Voraussetzung ist lediglich, dass die Übergabe erfolgt ist und der Mieter den Mangel ordnungsgemäß anzeigt. Dieses Prinzip sichert eine kontinuierliche Verantwortung für den Wohnraum und schützt den Mieter davor, zwischen den Eigentümern „verloren“ zu gehen.

Mieterhöhung vor Eigentümerwechsel

Voraussetzungen der Erhöhung vor Verkauf

Rechtslage vor Grundbuchumschreibung

Spannend wird es, wenn der bisherige Eigentümer kurz vor dem Verkauf noch eine Mieterhöhung ankündigt. Ist das überhaupt zulässig? Grundsätzlich ja – solange die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Entscheidend ist dabei, dass die Mieterhöhung rechtswirksam ausgesprochen wurde, bevor der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen wurde. Denn bis zu diesem Stichtag bleibt der alte Vermieter formell und rechtlich der Vertragspartner (BGH, Urteil vom 11.10.2006 – VIII ZR 300/05). Die Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Begründungspflichten – etwa gemäß § 558 BGB bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – ist natürlich zwingend.

Bindungswirkung für Käufer

Wenn die Mieterhöhung vor der Umschreibung rechtmäßig angekündigt wurde, stellt sich eine heikle Frage: Ist der neue Eigentümer daran gebunden? Die Antwort lautet: Ja, im Regelfall schon. Der neue Eigentümer übernimmt nicht nur das bestehende Mietverhältnis, sondern auch alle laufenden Verfahren, die damit zusammenhängen. Dazu gehören auch rechtmäßig eingeleitete Mieterhöhungen, selbst wenn sie vom alten Vermieter initiiert wurden. Das sorgt für rechtliche Kontinuität – kann aber wirtschaftlich auch zur Herausforderung für Käufer werden, insbesondere wenn die Erhöhung noch nicht vollzogen war.

Auswirkungen auf Kaufpreis & Mietvertrag

Bewertung der Wirtschaftlichkeit

Ein Punkt, der oft unterschätzt wird: Mieterhöhungen – ob bereits erfolgt oder in Planung – beeinflussen direkt die Wirtschaftlichkeit der Immobilie. Potenzielle Käufer berechnen den Kaufpreis auf Grundlage der erwartbaren Mietrendite. Liegt bereits eine angekündigte Erhöhung vor, kann dies den Wert der Immobilie steigern – zumindest auf dem Papier. Doch Vorsicht: Eine rechtlich unsaubere Mieterhöhung kann sich schnell zum Bumerang entwickeln und das wirtschaftliche Risiko erhöhen (Institut der deutschen Wirtschaft, 2022).

Käuferpflicht zur Übernahme der Erhöhung

Und was, wenn der neue Eigentümer die Mieterhöhung einfach ignorieren will? So leicht kommt er da nicht raus. Liegt eine rechtskräftige Mieterhöhung vor, ist er an diese gebunden – ob es ihm gefällt oder nicht. Das ergibt sich aus dem Eintritt in das bestehende Mietverhältnis nach § 566 BGB. Umso wichtiger ist es für Käufer, im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung alle laufenden Mietverhältnisse und anhängigen Verfahren gründlich zu prüfen. Denn wer hier nicht genau hinsieht, kann später nicht nur rechtlich, sondern auch finanziell böse überrascht werden.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Wann darf die Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel folgen

Voraussetzungen für rechtmäßige Mieterhöhungen

§ 558 BGB zur Vergleichsmiete

Viele Mieter fragen sich nach dem Eigentümerwechsel: Darf der neue Vermieter einfach die Miete erhöhen? Die Antwort ist differenziert und hängt von strengen Voraussetzungen ab. Grundlage jeder Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist § 558 BGB, der vorgibt, dass die Miete nur dann erhöht werden darf, wenn sie seit mindestens zwölf Monaten unverändert geblieben ist und das Mieterhöhungsverlangen vollständig und begründet erfolgt. Dabei muss die Vergleichsmiete durch geeignete Nachweise wie Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen belegt werden (BGB § 558, Stand 2024). Ohne diese formale Begründung verliert die Erhöhung ihre Wirksamkeit – ein juristischer Stolperstein, der in der Praxis häufig zu Auseinandersetzungen führt.

Fristbeginn nach Grundbuchumschreibung

Ein entscheidender Punkt, der oft übersehen wird: Der zeitliche Beginn der Wirksamkeit von Mieterhöhungen kann erst ab dem Zeitpunkt gelten, zu dem der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Erst mit dieser Eintragung wird er rechtlich zum Vermieter und damit auch überhaupt berechtigt, eine Anpassung der Miete zu verlangen. Vor diesem Zeitpunkt kann nur der bisherige Vermieter handeln, und zwar ausschließlich innerhalb seiner aktuellen Rechte und Pflichten. Dieser Zusammenhang ergibt sich aus der gesetzlichen Regelung des Eigentumsübergangs im Mietverhältnis (§ 566 BGB), kombiniert mit der Systematik des Grundbuchrechts.

Mieterhöhung Eigentümerwechsel Grundbuch

Maßgeblicher Stichtag der Eintragung

Der maßgebliche Stichtag für die Frage, wer Mieterhöhungen aussprechen darf, ist der Tag der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Erst mit diesem Datum findet der sogenannte „dingliche Übergang“ statt, also die endgültige Übertragung des Eigentums. Die oft deutlich frühere Besitzübergabe – etwa bei notarieller Beurkundung – spielt insoweit keine Rolle, wenn es um die Frage der rechtlichen Zuständigkeit geht (BGH, Urteil vom 04.03.2009 – VIII ZR 110/08). Dieser Stichtag entscheidet darüber, ab wann der neue Eigentümer die Pflichten und Rechte vollständig übernimmt.

Bedeutung der Besitzübergabe vs. Eigentum

Viele Kaufverträge regeln vorab eine Übergabe von Schlüsseln, Verwaltung oder Nebenkostenabrechnungen. Diese „Besitzübergabe“ hat jedoch rein tatsächlichen Charakter und verleiht keine rechtliche Ermächtigung zur Mieterhöhung. Es ist ein häufiger Irrtum, zu glauben, die Miete könne bereits direkt nach Übergabe erhöht werden. Rechtlich bleibt der alte Eigentümer bis zur Grundbuchumschreibung Vertragspartner, und alle mietrechtlichen Verfügungen vor diesem Zeitpunkt bleiben ausschließlich ihm vorbehalten. Diese Trennung dient der Rechtssicherheit aller Beteiligten und verhindert Willkür.

Darf neuer Vermieter sofort Miete erhöhen

Zulässigkeit unmittelbar nach Kauf

Kaum etwas verunsichert Mieter so sehr wie ein frühzeitiges Schreiben des neuen Vermieters mit dem Hinweis auf steigende Mieten. Rechtlich gesehen kann der neue Eigentümer zwar unmittelbar nach seiner Grundbucheintragung eine Mieterhöhung verlangen – allerdings nur unter strenger Einhaltung aller dafür vorgesehenen gesetzlichen Voraussetzungen wie der Wartefrist von zwölf Monaten und der erforderlichen Begründung nach § 558 BGB. Der Kaufpreis einer Immobilie allein rechtfertigt niemals eine Mieterhöhung. Wirtschaftliche Erwartungen des Investors oder steigende Zinsen spielen hierbei keine Rolle, denn Mieterschutz steht im Herzen des deutschen Mietrechts.

Wartefristen und Rechtssicherheit

Jede Mieterhöhung erfordert eine Überlegungsfrist von mindestens zwei vollen Kalendermonaten für den Mieter, bevor sie wirksam werden kann (§ 558b Abs. 2 BGB). Das bedeutet praktisch, dass es zeitlich unmöglich ist, eine Mieterhöhung „sofort“ umzusetzen. Diese Frist dient dem Zweck, Mieter vor Drucksituationen zu schützen und ihnen Zeit zur Prüfung oder Beratung einzuräumen. In meiner Beratungspraxis habe ich oft erlebt, wie wichtig diese Zeit für Betroffene ist, denn viele unterschreiben vorschnell – aus Angst oder Unwissen. Genau davor soll die gesetzliche Systematik bewahren, und es lohnt sich immer, Mieterhöhungsverlangen in Ruhe zu analysieren.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel und Modernisierung

Geltendmachung von Modernisierungskosten

§ 559 BGB als Rechtsgrundlage

Eine besondere Dynamik entsteht, wenn der Eigentümerwechsel mit geplanten Modernisierungen verbunden wird. Modernisierungen – also bauliche Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig verbessern oder Energieeinsparungen bewirken – können nach § 559 BGB zu einer Mieterhöhung führen. Der Vermieter darf bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen, sofern die Maßnahmen rechtmäßig angekündigt und durchgeführt wurden (BGB § 559, Stand 2024). Diese Regelung soll Investitionen in moderne Wohnstandards fördern, ohne Mieter unverhältnismäßig zu belasten.

Nachweispflicht der Maßnahme

Für die Umlegung reicht aber keinesfalls eine bloße Behauptung. Der Vermieter muss detailliert offenlegen, welche Maßnahme durchgeführt wurde, wie hoch die Kosten im Einzelnen waren und welcher Anteil davon umlagefähig ist. Gerichte prüfen diese Angaben streng, denn Fehlinformationen führen zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2021 – 65 S 17/21). Diese Transparenzpflicht verhindert, dass Modernisierung als Deckmantel für wirtschaftliche Gewinnmaximierung missbraucht wird.

Abgrenzung zu Instandhaltung

Unterscheidung Modernisierung vs. Reparatur

Nicht jede Baumaßnahme rechtfertigt eine Mieterhöhung. Reparaturen oder Erhaltungsmaßnahmen, die lediglich den ursprünglichen Zustand wiederherstellen – etwa Austausch einer defekten Heizung gegen ein gleichwertiges Gerät – gelten als Instandhaltung. Sie dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden, weil sie lediglich die Pflicht des Vermieters erfüllen, die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten (§ 535 BGB). Der Unterschied klingt theoretisch, aber in der Praxis führt genau diese Frage häufig zu Konflikten. Denn Mieter sollen nicht für Dinge zahlen, die der Vermieter ohnehin leisten muss.

Einfluss auf Mieterhöhungsspielraum

Die Abgrenzung wirkt sich unmittelbar auf den finanziellen Spielraum der Mieterhöhung aus. Wird eine Maßnahme als Modernisierung anerkannt, kann sie den Mietpreis spürbar erhöhen. Wird sie dagegen als Reparatur eingeordnet, bleibt die Miete unverändert. Diese Unterscheidung ist daher ein zentraler Hebel wirtschaftlicher Entscheidungen – sowohl für Vermieter als auch für Käufer einer Immobilie. Der BGH betont, dass Vermieter die Beweislast dafür tragen, dass eine Maßnahme tatsächlich modernisierend wirkt (BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13).

Zustimmungsfristen und Mieterrechte

Dreimonatige Überlegungsfrist

Bevor eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung wirksam werden kann, muss der Mieter eine Überlegungsfrist von drei Monaten erhalten (§ 559b BGB). Diese Zeit soll dem Mieter ermöglichen, die Informationen zu prüfen, Rückfragen zu klären und gegebenenfalls Beratung einzuholen. Für viele Mieter ist das ein Moment des Schocks, denn Zahlen wirken kalt – und Entscheidungen fühlen sich plötzlich existenziell an. Doch das Gesetz will genau diese Zeit zum Durchatmen geben, bevor eine Änderung Realität wird.

Teilzustimmung oder Widerspruch

Mieter sind nicht gezwungen, ein Mieterhöhungsverlangen vollständig anzunehmen. Das Gesetz erlaubt sowohl eine Teilzustimmung als auch einen begründeten Widerspruch. Wenn der Mieter zu dem Ergebnis kommt, dass die Kostenberechnung fehlerhaft oder der Nutzen der Maßnahme zweifelhaft ist, kann er den Vermieter zur erneuten Prüfung zwingen – notfalls auch gerichtlich. Die Rechtsprechung behandelt diese Fälle mit großer Sorgfalt, weil Modernisierung nicht als Vorwand dienen darf, um Bestandsmieter aus ihren Wohnungen zu drängen.

Sonderfälle & Muster zur Mieterhöhung

Mieterhöhung langjähriger Mieter

Sozialklausel & Schutz bei langer Mietdauer

Härtefallregelungen nach § 558 Abs. 4

Wer über Jahrzehnte in derselben Wohnung lebt, baut nicht nur eine emotionale Bindung zum Zuhause auf – auch rechtlich steht dieser Verbleib unter besonderem Schutz. Die sogenannte Sozialklausel gemäß § 558 Abs. 4 BGB ermöglicht es langjährigen Mietern, einer Mieterhöhung zu widersprechen, wenn diese für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Was aber heißt „unzumutbar“ genau? Laut Rechtsprechung kann das der Fall sein, wenn ein Mieter durch die neue Miete in seiner Existenz bedroht wäre, etwa bei drohender Überschuldung oder chronischer Krankheit, die einen Umzug unzumutbar machen würde (LG Berlin, Urteil vom 18.06.2021 – 64 S 95/20). Wichtig ist: Der Mieter muss den Härtefall konkret darlegen und glaubhaft machen – ein pauschales „Das ist mir zu teuer“ reicht nicht aus.

Rücksicht auf Bestandsmieter

Neben der gesetzlichen Härtefallregelung hat sich in der Praxis eine Art „soziale Rücksichtnahme“ etabliert, die insbesondere in städtischen Wohnungsbaugesellschaften gelebt wird. Dort wird bei älteren oder finanziell schwachen Mietern bewusst auf maximale Mieterhöhungen verzichtet – nicht aus Pflicht, sondern aus sozialer Verantwortung. Auch private Vermieter, die langfristig planen und ihre Mieter schätzen, entscheiden sich oft für moderate Erhöhungen oder kombinieren diese mit freiwilligen Ratenvereinbarungen. Diese weichen Instrumente helfen dabei, Konflikte zu vermeiden und gleichzeitig das Mietverhältnis stabil zu halten.

Angemessene Erhöhungsbeträge

Anlehnung an Mietspiegel möglich

Die Frage, was „angemessen“ ist, treibt viele Mieter zur Verzweiflung. Ein wichtiger Orientierungspunkt ist der Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Auch wenn der Mietspiegel keine bindende Vorschrift ist, bietet er doch eine transparente Grundlage für die Bemessung ortsüblicher Mieten. Vermieter, die sich bei Erhöhungen an den Mittelwert des Mietspiegels halten, bewegen sich in der Regel auf sicherem Terrain. Besonders bei älteren Mietverhältnissen mit niedriger Ausgangsmiete kann dies zu einem ausgewogenen Ausgleich zwischen Investitionsrendite und sozialer Fairness führen.

Schätzung durch Sachverständige bei Streit

Kommt es zum Streit über die Angemessenheit der Erhöhung, kann ein unabhängiger Sachverständiger bestellt werden, um die ortsübliche Miete zu ermitteln. Das passiert oft im Rahmen eines Klageverfahrens vor dem Amtsgericht. Die Gutachter ziehen Vergleichswohnungen, Baujahr, Lage und Ausstattungsmerkmale heran – und kommen nicht selten zu Ergebnissen, die weder der Mieter noch der Vermieter erwartet hätten. Eine solche Schätzung ist aufwendig und kostspielig, aber in manchen Fällen der einzige Weg, um Rechtssicherheit zu schaffen.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel Gewerbe

Besonderheiten im Gewerbemietrecht

Kein Mietspiegel bei Gewerbe

Ganz anders als im Wohnraummietrecht: Für Gewerbemieten existiert kein Mietspiegel. Es gibt keine gesetzlichen Kappungsgrenzen oder Fristen wie bei privaten Wohnungen. Das bedeutet aber nicht, dass alles erlaubt ist – vielmehr kommt es auf die vertraglichen Regelungen an. In der Praxis bedeutet das: Die Miete kann steigen – muss aber nicht. Ohne gesetzliche Leitlinien wird der Markt selbst zur Referenz, was oft zu Unsicherheit auf beiden Seiten führt.

Vertragsfreiheit und Verhandlungsspielraum

Im Gewerbemietrecht gilt die Vertragsfreiheit in besonders hohem Maße. Das heißt: Beide Parteien dürfen alles frei vereinbaren – solange es nicht sittenwidrig ist. Genau deshalb empfiehlt es sich, bereits im Mietvertrag klare Regelungen zur Mietanpassung zu treffen, etwa Indexmieten oder Staffelmieten. Fehlt eine solche Klausel, muss jede Erhöhung individuell verhandelt werden. Es gibt keine automatische Grundlage, und genau hier liegt auch der Vorteil für erfahrene Mieter: Wer gut verhandelt, zahlt oft weniger als die Konkurrenz.

Bindung an alte Vertragsregelungen

Mietanpassungsklauseln prüfen

Wird ein Gewerbeobjekt verkauft, stellt sich schnell die Frage: Gilt der alte Vertrag weiter – inklusive etwaiger Anpassungsklauseln? Die Antwort lautet: Ja. Der neue Eigentümer tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Vertrag ein – und damit auch in Regelungen zur Mietanpassung. Ob Indexierung, feste Staffelungen oder flexible Vereinbarungen – sie bleiben bindend. Der Käufer tut also gut daran, sämtliche Klauseln vor dem Kauf zu prüfen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Schriftformanforderungen beachten

Ein Stolperstein, den viele übersehen: Die Schriftform nach § 550 BGB. Bei Verträgen über mehr als ein Jahr Laufzeit ist sie zwingend. Fehlt sie, wird der Vertrag rechtlich als unbefristet mit Kündigungsfrist behandelt. Das betrifft auch Mietanpassungsklauseln. Wird beispielsweise eine Staffelmiete nur mündlich oder per E-Mail vereinbart, verliert sie unter Umständen ihre Wirksamkeit. Die Folge? Streit, Rechtsunsicherheit – und im schlimmsten Fall: ein Verlust der geplanten Mieterhöhung.

Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel Muster

Aufbau eines wirksamen Erhöhungsschreibens

Formulierungsbeispiele für Mieterhöhungen

Ein gut formuliertes Mieterhöhungsschreiben ist mehr als nur ein Verwaltungsakt – es ist ein rechtliches Dokument mit großer Wirkung. Es sollte den rechtlichen Rahmen, den Anlass der Erhöhung, den bisherigen Mietzins, den neuen Mietbetrag sowie die Begründung (z. B. Mietspiegel oder Modernisierung) enthalten. Ein Beispiel: „Hiermit machen wir gemäß § 558 BGB die Anpassung der Miete auf 630 € ab dem 1. August geltend. Grundlage ist der Berliner Mietspiegel 2024.“ Solche Klarheit hilft nicht nur juristisch – sie schafft auch Vertrauen beim Mieter.

Pflichtangaben für Rechtssicherheit

Fehlen Pflichtangaben wie der konkrete Erhöhungsbetrag, das Anwendungsdatum oder die gesetzliche Grundlage, ist das gesamte Schreiben unwirksam. Auch Angaben zur Vergleichsmiete, zur Begründung und zur Überlegungsfrist sind zwingend. Der Bundesgerichtshof hat wiederholt betont, dass Formfehler zur kompletten Ablehnung der Erhöhung führen können (BGH, Urteil vom 19.02.2020 – VIII ZR 123/19). Wer hier schludert, riskiert nicht nur Ablehnung – sondern im Zweifel eine gerichtliche Abfuhr.

Fehler vermeiden bei Musterverwendung

Individualisierung vs. Vorlage

Natürlich gibt es im Internet unzählige Mustervorlagen für Mieterhöhungen. Doch Vorsicht: Jede Wohnung, jede Region und jede Ausgangsmiete ist anders. Eine eins-zu-eins übernommene Vorlage kann schnell in die Irre führen. Wichtig ist, dass das Schreiben auf den konkreten Einzelfall zugeschnitten wird – sowohl sprachlich als auch inhaltlich. Ich habe in meiner Arbeit Fälle gesehen, in denen der Vermieter sogar den Namen des vorherigen Mieters vergessen hatte zu ändern. Unnötig zu sagen: Das Schreiben war ungültig.

Häufige Formfehler vermeiden

Zu den Klassikern gehören falsche Datumsangaben, fehlende Fristen, nicht nachvollziehbare Begründungen oder eine ungenaue Berechnung des Erhöhungsbetrags. Manche Vermieter vergessen sogar, den alten Mietzins zu nennen – ein kleiner Fehler, der juristisch große Folgen haben kann. Wer sicher gehen will, sollte das Schreiben vorab von einem Fachanwalt prüfen lassen. Denn ein formell korrektes Schreiben ist nicht nur Pflicht, sondern auch eine Geste des Respekts gegenüber dem Mieter – und ein erster Schritt zu einer fairen Lösung.

Fazit

Der Kauf einer vermieteten Wohnung ist rechtlich kein Grund, das Mietverhältnis grundlegend zu verändern – und schon gar nicht, es zu beenden. Der neue Eigentümer tritt nahtlos in die bestehenden Rechte und Pflichten ein. Ob es um Mieterhöhungen, Modernisierung oder den Schutz langjähriger Mieter geht: Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind klar geregelt und dienen dem Ausgleich zwischen Eigentümerinteresse und Mieterschutz. Entscheidend ist die sorgfältige Prüfung jeder Maßnahme – sowohl aus rechtlicher als auch aus menschlicher Sicht. Ein respektvoller Umgang auf Augenhöhe bleibt der beste Weg, um Streit zu vermeiden und Wohnraum als Lebensraum zu bewahren.

FAQ

Darf der neue Eigentümer nach dem Kauf sofort die Miete erhöhen?

Nein, nicht sofort. Er darf erst dann eine Mieterhöhung aussprechen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und die gesetzlichen Voraussetzungen – wie z. B. die Einhaltung der Wartefrist und eine ordnungsgemäße Begründung – erfüllt sind (§ 558 BGB).

Gilt der alte Mietvertrag nach dem Eigentümerwechsel weiterhin?

Ja, der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen. Der neue Eigentümer tritt vollständig in das bestehende Mietverhältnis ein, inklusive aller Bedingungen und Vereinbarungen (§ 566 BGB).

Muss der neue Vermieter den Mieter über den Eigentümerwechsel informieren?

Ja, auch wenn das Mietverhältnis automatisch übergeht, ist der neue Eigentümer verpflichtet, den Mieter zeitnah und schriftlich über den Eigentumswechsel zu informieren – schon allein aus Gründen der Transparenz und Klarheit.

Können laufende Mieterhöhungen durch den neuen Eigentümer übernommen werden?

Ja. Wurde eine Mieterhöhung rechtmäßig vom alten Eigentümer angekündigt, bleibt sie auch nach dem Eigentümerwechsel wirksam und bindet den neuen Eigentümer.

Welche Rolle spielt der Grundbuch-Eintrag beim Eigentümerwechsel?

Der Eintrag im Grundbuch ist der maßgebliche rechtliche Zeitpunkt für den Eigentumsübergang. Erst ab diesem Moment darf der neue Eigentümer rechtlich als Vermieter handeln – vorher nicht.

Was ist, wenn Modernisierungen geplant sind?

Der neue Eigentümer kann Modernisierungsmaßnahmen durchführen und anteilig auf die Miete umlegen – allerdings nur, wenn die Maßnahmen rechtzeitig angekündigt, nach § 559 BGB begründet und vollständig nachgewiesen werden.

Gilt bei langjährigen Mietern ein besonderer Schutz?

Ja. Nach § 558 Abs. 4 BGB kann eine Mieterhöhung unzulässig sein, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt – etwa bei gesundheitlichen oder sozialen Gründen.

Gibt es für Gewerbemieten dieselben Regeln?

Nein. Im Gewerbemietrecht gelten andere Bedingungen: Es gibt keinen Mietspiegel, keine Kappungsgrenzen, aber dafür deutlich mehr Vertragsfreiheit. Hier zählen vor allem die individuell vereinbarten Klauseln.

Was sind häufige Fehler bei Mieterhöhungsverlangen?

Fehlende Pflichtangaben, unklare Begründungen, falsche Daten oder unzureichende Vergleichswerte – all das kann eine Mieterhöhung unwirksam machen. Auch Muster ohne Anpassung an den Einzelfall sind riskant.

Kann der Mieter einer Mieterhöhung widersprechen?

Ja, insbesondere wenn die Erhöhung nicht ordnungsgemäß begründet wurde oder ein Härtefall vorliegt. Auch eine Teilzustimmung ist möglich. Der Mieter sollte diese Möglichkeit schriftlich und fristgerecht nutzen.