Mietvertrag Mindestlaufzeit kündigen: 5 Auswege bei Trennung

Mietvertrag Mindestlaufzeit kündigen: Geht das bei Trennung? Was Sie bei 2 Jahren Kündigungsausschluss tun können.

Trennung nach 6 Monaten

Wenn zwei Menschen gemeinsam eine Wohnung mieten, denkt kaum jemand an die Möglichkeit einer frühen Trennung. Genau das ist jedoch bei Anna und Markus passiert. Sie unterschrieben einen Mietvertrag mit 2 Jahren Mindestlaufzeit – und trennten sich nur ein halbes Jahr später. Beide zogen bereits in neue Wohnungen, meldeten sich um, gaben Schlüssel und Strom ab. Der Vermieter erlaubte eine Kündigung nur, wenn ein geeigneter Nachmieter gefunden wird. Doch trotz Makler vergeht Monat um Monat – ohne Ergebnis.

Was bedeutet Kündigungsausschluss rechtlich?

Viele Mietverträge enthalten eine sogenannte Mindestvertragslaufzeit oder einen Kündigungsausschluss. Solche Klauseln sehen vor, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit – meist 1 bis 2 Jahre – nicht ordentlich kündigen kann. Diese Regelung ist grundsätzlich zulässig und wird von der Rechtsprechung anerkannt, wenn sie transparent und beidseitig formuliert ist. Laut § 573c BGB gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten erst nach Ablauf der Bindung.

Härtefälle und rechtlicher Ausstieg

Doch was passiert bei einem gravierenden persönlichen Einschnitt wie einer Trennung? Genau hier greift § 313 BGB – die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage. Wenn sich die Umstände so wesentlich geändert haben, dass das Festhalten am Vertrag unzumutbar wird, kann im Einzelfall ein außerordentlicher Ausstieg gerechtfertigt sein.

Voraussetzung für die Anwendung

Für § 313 BGB muss jedoch eine schwerwiegende Veränderung vorliegen. Eine Trennung kann das sein – insbesondere wenn einer der Partner ausgezogen ist, beide neue Wohnungen haben und eine gemeinsame Haushaltsführung nicht mehr existiert. Gerichte sehen das aber nicht automatisch als Grund zur Vertragsaufhebung – die Beweispflicht liegt beim Mieter.

Alternative: Kündigung mit Nachmieter

Ein Ausweg, der oft praktikabler ist: Der Mieter schlägt dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vor. Zwar ist der Vermieter nicht verpflichtet, diesen zu akzeptieren – aber laut ständiger Rechtsprechung (z. B. AG Köln, Az. 207 C 33/00) muss er dann entweder den Nachmieter übernehmen oder auf weitere Mietzahlungen verzichten. Voraussetzung ist, dass der Nachmieter wirtschaftlich geeignet ist, also die Miete zahlen kann.

Wenn der Vermieter einen Makler beauftragt

Im obigen Fall wurde ein Makler eingeschaltet – doch auch nach Monaten bleibt die Wohnung leer. Muss man das hinnehmen? Nein. Der Vermieter darf sich nicht ausschließlich auf den Makler verlassen, wenn der Mieter selbst aktiv Nachmieter stellt. Hier greift die sogenannte Schadensminderungspflicht (§ 254 BGB): Der Vermieter muss zumutbare Vorschläge prüfen.

Selbst aktiv werden – was zu beachten ist

Mieter dürfen und sollten aktiv eigene Nachmieter suchen. Dabei ist es wichtig, vollständige Unterlagen zu sammeln: Einkommensnachweis, Schufa-Auskunft, Mieterselbstauskunft. Diese sollten dem Vermieter transparent weitergeleitet werden. Wird ein Kandidat grundlos abgelehnt, kann der Mieter von weiteren Mietzahlungen befreit werden – zumindest nach gängiger Auslegung durch Amtsgerichte.

Schriftlich kommunizieren

Alle Nachmieterangebote sollten schriftlich dokumentiert und mit Fristsetzung an den Vermieter übermittelt werden. Nur so kann der Mieter im Streitfall belegen, dass er seiner Pflicht nachgekommen ist.

Beweissicherung bei Ablehnung

Wird ein Nachmieter abgelehnt, sollte die Ablehnung dokumentiert werden – am besten mit Begründung. Das kann später vor Gericht entscheidend sein.

Sonderfall: Trennung als psychische Belastung

Ein weiterer Ansatzpunkt ist die gesundheitliche Belastung. Wenn einer der Mieter durch die Trennung psychisch stark leidet und ein ärztliches Attest dies belegt, kann unter Umständen eine Sonderkündigung gerechtfertigt sein. Auch hier sind Gerichte jedoch zurückhaltend – ohne Attest ist diese Argumentation meist nicht durchsetzbar.

Gerichtliche Klärung als letzter Ausweg

Wenn keine Einigung mit dem Vermieter möglich ist, bleibt als letzter Schritt die Klage auf Vertragsauflösung. Das sollte gut überlegt und mit anwaltlicher Unterstützung vorbereitet werden. Besonders bei bindenden Verträgen ohne Kündigungsmöglichkeit kann das der einzige Weg sein.

Mietvertrag vorzeitig beenden

Es bleibt festzuhalten: Ein Mietvertrag mit Kündigungsausschluss ist kein unüberwindbares Hindernis. Mit eigenem Engagement, rechtlicher Argumentation und dem Nachweis persönlicher Härtefälle lässt sich oft eine Lösung finden. Wichtig ist: aktiv bleiben, dokumentieren, kommunizieren.

Fazit

Eine Mietvertrag Mindestlaufzeit kündigen zu wollen, stellt viele vor eine emotionale und rechtliche Herausforderung – besonders bei persönlichen Umbrüchen wie einer Trennung. Doch auch bei einem vertraglichen Kündigungsausschluss von zwei Jahren gibt es realistische Auswege. Wer frühzeitig aktiv wird, geeignete Nachmieter präsentiert und die rechtliche Grundlage kennt, kann sich aus scheinbar starren Vertragsklauseln lösen. Die Schlüssel zum Erfolg: Kommunikation, Beweissicherung und das Wissen um Rechte wie die Schadensminderungspflicht oder die Störung der Geschäftsgrundlage. Ein Mietvertrag ist zwar bindend, aber kein Gefängnis – besonders dann nicht, wenn das Leben andere Wege geht.

FAQ

Was bedeutet ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag?

Ein Kündigungsausschluss bedeutet, dass der Mietvertrag für eine bestimmte Mindestlaufzeit – z. B. zwei Jahre – nicht ordentlich gekündigt werden kann. Diese Klausel ist rechtlich zulässig, solange sie transparent und beidseitig vereinbart wurde.

Kann man eine Mietvertrag Mindestlaufzeit kündigen, wenn man sich trennt?

Ja, unter Umständen. Bei einer Trennung kann laut § 313 BGB („Störung der Geschäftsgrundlage“) eine außerordentliche Kündigung möglich sein, wenn das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist. Einzelfallprüfung ist dabei entscheidend.

Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

Nein, gesetzlich verpflichtet ist er dazu nicht. Aber wenn der Mieter einen wirtschaftlich geeigneten Nachmieter vorschlägt, greift die Schadensminderungspflicht. Lehnt der Vermieter unbegründet ab, kann er unter Umständen keinen weiteren Mietzins mehr fordern.

Was gilt als geeigneter Nachmieter?

Ein geeigneter Nachmieter muss finanziell in der Lage sein, die Miete zu zahlen, und darf keine negativen Merkmale (z. B. Schufa-Eintrag) haben. Der Vermieter hat das Recht, dies zu prüfen, aber nicht unbegründet abzulehnen.

Kann der Vermieter allein auf einen Makler setzen?

Nicht ausschließlich. Wenn der Mieter selbst geeignete Nachmieter vorstellt, darf der Vermieter diese nicht ignorieren. Andernfalls könnte er gegen seine gesetzliche Pflicht zur Schadensminderung (§ 254 BGB) verstoßen.

Muss ich weiter Miete zahlen, auch wenn ich ausgezogen bin?

Ja, solange der Mietvertrag besteht und kein Nachmieter übernommen wurde, bleibt die Zahlungspflicht bestehen – selbst wenn die Wohnung leer steht.

Welche Unterlagen sollte ich dem Vermieter für einen Nachmieter vorlegen?

Empfohlen sind: Gehaltsnachweis, Schufa-Auskunft, Mieterselbstauskunft und idealerweise eine kurze Vorstellung. Je vollständiger die Unterlagen, desto höher die Chancen auf Zustimmung.

Kann ich mich gegen eine Ablehnung des Nachmieters wehren?

Ja. Wird der Nachmieter ohne sachlichen Grund abgelehnt, kann der Mieter die Zahlung weiterer Mieten verweigern – sofern dies dokumentiert und nachweisbar ist.

Wann ist eine Kündigung wegen Härtefall möglich?

Wenn eine psychische oder gesundheitliche Belastung vorliegt, etwa nach einer Trennung, und diese durch Atteste belegt ist, kann ein Härtefall nach § 313 BGB gegeben sein. Die Gerichte prüfen solche Fälle jedoch streng.

Sollte ich rechtliche Beratung in Anspruch nehmen?

Unbedingt. Mietvertrag Mindestlaufzeit kündigen ist ein komplexer Fall, bei dem ein Anwalt helfen kann, die beste Strategie zu entwickeln und Fehler zu vermeiden. Besonders bei drohender Klage lohnt sich professionelle Unterstützung.