Nachmieter trotz Kündigung – 3 Fakten, die du kennen musst

Nachmieter trotz Kündigung – ist das wirklich Pflicht? Erfahre, wann du laut deutschem Mietrecht keinen Nachmieter stellen musst und welche Klauseln im Vertrag unwirksam sind.

Viele Mieter erschrecken, wenn sie ihren Mietvertrag genauer lesen und plötzlich eine handschriftliche Klausel entdecken: „Bei Kündigung durch den Mieter, ist ein Nachmieter zu stellen.“ Doch gilt das wirklich? Das Thema Nachmieter trotz Kündigung sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. In diesem Beitrag erfährst du, wie das deutsche Mietrecht solche Fälle bewertet – verständlich, praxisnah und rechtlich fundiert.

Handschriftliche Nachmieter-Klausel im Mietvertrag

Ein Fall, der in Deutschland gar nicht so selten vorkommt: Eine Mieterin kündigt ihre Wohnung fristgerecht mit der gesetzlich vorgesehenen Dreimonatsfrist. Doch im Vertrag steht handschriftlich der Zusatz, sie müsse im Falle einer Kündigung selbst einen Nachmieter stellen. Diese Formulierung wirkt harmlos, ist aber juristisch brisant.

Hintergrund und Vertragsfreiheit

Zwar gilt in Deutschland grundsätzlich Vertragsfreiheit (§ 305 BGB ff.), doch das Mietrecht ist ein sogenanntes „soziales Recht“. Das bedeutet, es schützt den Mieter stärker als den Vermieter. Individuelle Absprachen sind zwar möglich, dürfen aber gesetzlich festgelegte Schutzrechte nicht aushebeln.

Nach § 573c Abs. 1 BGB beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter drei Monate – und diese Frist kann durch den Mietvertrag nicht verlängert oder mit zusätzlichen Pflichten verknüpft werden. Eine Klausel, die verlangt, dass der Mieter zwingend einen Nachmieter stellen muss, schränkt dieses Kündigungsrecht unzulässig ein.

Wann solche Klauseln unwirksam sind

Gerichte haben wiederholt entschieden, dass Zusatzpflichten, die über die gesetzliche Kündigungsfrist hinausgehen, unzulässig sind. Das Landgericht Berlin (Az. 65 S 380/09) stellte klar, dass die Verpflichtung zur Nachmietersuche gegen das Grundprinzip des Mieterschutzes verstößt.

Wenn ein Mieter also ordnungsgemäß kündigt, darf der Vermieter ihn nicht verpflichten, einen Nachfolger zu finden. Eine solche handschriftliche Klausel ist rechtlich unwirksam – selbst dann, wenn sie unterschrieben wurde.

Unterschied zwischen fristgerechter und vorzeitiger Kündigung

Viele verwechseln diese beiden Fälle – und genau da liegt oft der Ursprung des Streits.

Fristgerechte Kündigung

Bei einer fristgerechten Kündigung (§ 573c BGB) erfüllt der Mieter alle gesetzlichen Bedingungen. Der Vertrag endet automatisch mit Ablauf der Frist, und der Mieter muss die Wohnung nur ordnungsgemäß übergeben. Eine Verpflichtung zur Nachmietersuche besteht in diesem Fall nicht.

Vorzeitige Kündigung

Anders sieht es aus, wenn der Mieter vorzeitig ausziehen möchte, also noch innerhalb der laufenden Frist oder eines befristeten Vertrags (§ 575 BGB). In solchen Fällen kann die Suche nach einem Nachmieter ein praktischer Weg sein, um mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden. Rechtlich ist das aber eine Kann-Bestimmung, keine Pflicht.

Das heißt: Der Vermieter kann zustimmen, dass ein Nachmieter den Vertrag übernimmt – muss es aber nicht. Und der Mieter hat kein gesetzliches Recht auf eine „Entlassung“ aus dem Vertrag nur, weil er jemanden gefunden hat.

Rechtliche Grundlagen im Überblick

Das deutsche Mietrecht unterscheidet hier klar zwischen gesetzlichen Kündigungsrechten und freiwilligen Zusatzvereinbarungen.

Gesetzliche Kündigungsfristen (§ 573c BGB)

Der Mieter kann das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Diese Regel ist zwingend und darf durch eine handschriftliche oder maschinenschriftliche Klausel nicht eingeschränkt werden.

Zeitmietverträge (§ 575 BGB)

Bei befristeten Mietverträgen gilt das Recht auf ordentliche Kündigung nicht. Ein solcher Vertrag endet automatisch nach der vereinbarten Laufzeit. Hier kann ein Nachmieter helfen, wenn beide Seiten einverstanden sind – doch eine Pflicht zur Nachmietersuche entsteht auch hier nur, wenn der Vermieter ausdrücklich und freiwillig darauf besteht.

Allgemeines Vertragsrecht (§ 305c BGB)

Nach dieser Vorschrift sind überraschende oder ungewöhnliche Klauseln unwirksam. Eine Pflicht zur Nachmietersuche bei ordentlicher Kündigung gilt als solche überraschende Regelung, insbesondere wenn sie handschriftlich ergänzt und nicht ausführlich besprochen wurde.

Praktische Tipps für betroffene Mieter

Wenn du eine ähnliche Klausel im Mietvertrag findest, lohnt sich ein genauer Blick – und oft auch ein Gespräch mit einem Mieterverein oder Anwalt.

Kommunikation mit dem Vermieter

Oft lassen sich Missverständnisse vermeiden, wenn du deine Kündigung freundlich, aber bestimmt formulierst. Weise darauf hin, dass du fristgerecht kündigst und dass eine Nachmietersuche laut § 573c BGB keine Pflicht ist.

Beweisbare Kommunikation

Sende die Kündigung immer schriftlich und nachweisbar (am besten per Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Unterschrift). So kannst du im Zweifel belegen, dass du deine gesetzlichen Pflichten erfüllt hast.

Nachmieter freiwillig stellen

Auch wenn du nicht verpflichtet bist, kannst du freiwillig Vorschläge machen, wenn dein Vermieter das wünscht. Das kann das Verhältnis verbessern – aber wichtig ist: Es ist keine Pflicht, sondern reine Kulanz.

Gerichtliche Einschätzungen und Praxisbeispiele

Das Amtsgericht Hamburg (Az. 49 C 109/13) urteilte, dass ein Mieter nicht verpflichtet werden kann, einen Nachmieter zu suchen, wenn er fristgerecht kündigt. Ebenso erklärte das Amtsgericht München (Az. 424 C 10003/11), dass handschriftliche Zusatzklauseln, die gesetzliche Kündigungsrechte beschneiden, unwirksam sind.

Diese Urteile zeigen, dass das deutsche Mietrecht eindeutig auf Mieterseite steht, wenn es um den Nachmieter trotz Kündigung geht.

Fazit

Am Ende lässt sich klar sagen: Wer seine Wohnung ordnungsgemäß kündigt, muss keinen Nachmieter stellen – selbst wenn der Mietvertrag eine solche Verpflichtung vorsieht. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter hier eindeutig. Eine handschriftliche Klausel oder ein Zusatz im Vertrag, der eine Nachmietersuche zwingend verlangt, ist in den meisten Fällen rechtlich unwirksam. Entscheidend bleibt allein die Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB. Wer also auf eine faire und korrekte Art kündigt, darf sich sicher sein: Die Wohnung darf fristgerecht verlassen werden – ohne Stress, ohne Zwang und ohne Nachmieter trotz Kündigung.

FAQ

Muss ich wirklich einen Nachmieter stellen, wenn ich fristgerecht kündige?

Nein, bei einer regulären Kündigung besteht keine Pflicht zur Nachmietersuche. Das Mietrecht gewährt dir das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu beenden, ohne zusätzliche Bedingungen erfüllen zu müssen.

Gilt eine handschriftliche Nachmieter-Klausel im Mietvertrag?

Solche Klauseln sind in der Regel unwirksam, da sie gegen das gesetzlich garantierte Kündigungsrecht verstoßen. Selbst eine Unterschrift unter der Klausel ändert daran nichts.

Wann ist die Nachmietersuche trotzdem sinnvoll?

Wenn du vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen möchtest, kann es hilfreich sein, freiwillig einen Nachmieter vorzuschlagen. So kannst du dem Vermieter entgegenkommen, bist aber rechtlich nicht dazu verpflichtet.

Was passiert, wenn der Vermieter auf einen Nachmieter besteht?

Du kannst höflich, aber bestimmt auf dein gesetzliches Kündigungsrecht verweisen. Nur bei einem Zeitmietvertrag oder einer besonderen Vereinbarung kann der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren, nicht verlangen.

Welche Gesetze schützen mich als Mieter?

Wichtige Grundlagen sind § 573c BGB (Kündigungsfristen), § 305c BGB (unwirksame überraschende Klauseln) und § 575 BGB (Zeitmietverträge). Sie stellen sicher, dass du keine unzulässigen Zusatzpflichten erfüllen musst.

Kann ich den Vertrag trotzdem schneller beenden?

Nur, wenn der Vermieter freiwillig zustimmt oder du einen Nachmieter findest, der akzeptiert wird. Ohne Zustimmung gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.

Wie formuliere ich meine Kündigung richtig?

Am besten schriftlich, mit eindeutiger Angabe des Kündigungstermins und der Bitte um Bestätigung. Erwähne ruhig, dass du fristgerecht kündigst und kein Nachmieter trotz Kündigung erforderlich ist.

Was, wenn der Vermieter meine Kündigung nicht akzeptiert?

Dann kannst du dich an den Mieterverein oder einen Fachanwalt wenden. In den meisten Fällen reicht ein rechtlicher Hinweis, um Missverständnisse zu klären.

Muss ich die Wohnung trotzdem weiter bezahlen, wenn ich keinen Nachmieter finde?

Nein, solange du die gesetzliche Frist einhältst, endet die Zahlungspflicht automatisch mit dem Ende des Mietverhältnisses.

Gilt das alles auch bei Zeitmietverträgen?

Bei befristeten Verträgen ist die Lage etwas anders: Dort kann keine ordentliche Kündigung erfolgen. Nur wenn der Vermieter einverstanden ist oder ein Härtefall vorliegt, ist ein früherer Auszug möglich.