Schadensersatz Rücktritt Mietvertrag – 5 Fakten

Schadensersatz beim Rücktritt vom Mietvertrag – viele Mieter und Vermieter glauben, das sei nur mit schriftlichem Vertrag möglich. Doch was passiert, wenn schon vor der Unterschrift mündlich alles besprochen wurde? Diese rechtliche Grauzone führt immer wieder zu Streit – mit echten finanziellen Folgen. In diesem Beitrag erfährst du, wann ein Mietvertrag auch ohne Papier zählt und wie teuer ein Rückzieher wirklich werden kann.

Rücktritt kurz vor Mietbeginn

Ein Vermieter bietet eine Wohnung zur Miete an. Nach der Besichtigung sind sich beide Seiten mündlich über die Eckdaten einig: Mietpreis, Einzugstermin, Kaution. Der Interessent sagt telefonisch zu – ohne schriftlichen Vertrag. Zwei Wochen später, kurz vor dem geplanten Einzug, ruft der Mieter an: Er tritt zurück. Keine Unterschrift, keine Schlüsselübergabe – aber der Einzug war fest geplant. Nun fragt sich der Vermieter: Kann ich Schadensersatz verlangen?

Diese Konstellation klingt alltäglich – ist sie auch. Und genau deshalb schauen wir im nächsten Schritt ganz genau hin, wann eine mündliche Zusage bindend ist und welche Ansprüche wirklich durchsetzbar sind.

Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig?

Ein Mietvertrag muss laut deutschem Recht grundsätzlich nicht schriftlich abgeschlossen werden. § 550 BGB verlangt nur bei Mietverhältnissen über ein Jahr die Schriftform – und auch hier betrifft das nicht die Gültigkeit an sich, sondern nur die langfristige Bindung.

Voraussetzungen für Wirksamkeit

Ein mündlicher Vertrag ist also gültig, wenn über alle „wesentlichen Vertragsbestandteile“ Einigkeit herrscht. Dazu zählen:

• die Höhe der Miete

• der Einzugstermin

• die Mietdauer (falls befristet)

• die Höhe der Kaution

Fehlt eine dieser Komponenten oder bleibt unklar, ob echte Einigkeit erzielt wurde, ist die Bindung rechtlich fraglich.

Beweisbarkeit ist entscheidend

Das zentrale Problem: Der Vermieter muss beweisen können, dass ein verbindlicher Vertrag zustande kam. Ohne Zeugen oder schriftliche Bestätigung steht Aussage gegen Aussage. Besonders kritisch wird es, wenn der Mieter seine telefonische Zusage später einfach bestreitet.

Welche Ansprüche hat der Vermieter bei Rücktritt?

Wenn ein gültiger Mietvertrag vorliegt – auch mündlich –, entsteht ein Schaden, wenn der Mieter sich plötzlich zurückzieht. Dann kommt unter Umständen ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB in Betracht.

Ersatz der entgangenen Miete

Der Klassiker: Der Vermieter kann für die Zeit, in der die Wohnung leer steht und nicht anderweitig vermietet werden konnte, die entgangene Miete fordern. Diese richtet sich in der Regel nach der vereinbarten Kaltmiete.

Weitere mögliche Schäden

Neben der Miete können folgende Positionen berücksichtigt werden:

• Kosten für neue Inserate oder Makler

• Verwaltungsaufwand

• Verzögerung beim Einzug neuer Mieter

Wichtig ist dabei, dass der Vermieter seinen Schaden konkret nachweisen kann – pauschale Forderungen ohne Beleg haben vor Gericht keine Chance.

Was ist mit befristeten Mietverträgen?

Hier wird es spannend: Bei einem sogenannten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB gelten andere Regeln. Dieser Vertrag muss schriftlich abgeschlossen werden, sonst ist er unwirksam als Befristung – das heißt, es greift automatisch ein unbefristeter Vertrag mit Kündigungsrecht.

Rücktritt vor Vertragsbeginn

Tritt der Mieter vor Beginn eines wirksam befristeten Vertrags zurück, liegt regelmäßig ein Verstoß gegen vertragliche Nebenpflichten vor. Auch hier kann Schadensersatz gefordert werden – etwa bei Mietausfällen oder zusätzlichem Aufwand.

Schriftformerfordernis beachten

Ein Rücktritt ist in befristeten Verträgen nicht ohne Weiteres vorgesehen. Fehlt der schriftliche Vertrag, fehlt auch die rechtliche Grundlage – die Beweislage entscheidet auch hier über Erfolg oder Misserfolg.

Wie sieht es bei vermittelten Mietverträgen aus?

Wurde die Wohnung über einen Makler vermittelt, kommen zusätzliche Aspekte ins Spiel. Zwar gelten dieselben Regeln für das Zustandekommen des Mietvertrags, doch der Maklervertrag ist unabhängig davon zu betrachten.

Maklerprovision und Rücktritt

Hat der Mieter einen Maklervertrag unterschrieben und wurde ihm eine passende Wohnung nachgewiesen, kann die Provision auch dann fällig sein, wenn er später doch abspringt. Voraussetzung: Der Vertragsschluss war zumindest möglich und die Nachweisleistung erbracht.

Doppelrolle beachten

Wenn der Makler sowohl für Vermieter als auch Mieter tätig ist, gelten besondere Informationspflichten (§ 656c BGB). Eine unsaubere Rolle kann zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs führen.

Welche rechtlichen Grundlagen gelten?

Damit du sicher einschätzen kannst, worauf es ankommt, hier ein Überblick über die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen:

• § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

• § 550 BGB – Schriftform bei langfristigen Mietverträgen

• § 280 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

• § 575 BGB – Zeitmietverträge

• § 656a–656d BGB – Maklerverträge bei Wohnraummiete

Diese Vorschriften sind entscheidend, wenn es darum geht, ob ein Vertrag wirksam ist und wie im Streitfall geurteilt werden kann.

Wann lohnt sich der Gang vor Gericht?

Viele Vermieter scheuen den Aufwand und das Risiko einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Und tatsächlich: Ohne gute Beweise ist ein Verfahren oft aussichtslos. Aber wenn Zeugen vorhanden sind oder etwa E-Mails mit Zusagen existieren, kann sich die Klage lohnen.

Realistische Einschätzung des Schadens

Gerichte erkennen regelmäßig eine Monatskaltmiete als Schadensersatz an – mehr aber nur bei nachgewiesenem Mehraufwand. Wer den Rechtsweg gehen will, sollte daher genau dokumentieren:

• wann und wie die Zusage erfolgte

• welche Kosten durch den Rücktritt entstanden sind

• ob eine Weitervermietung möglich war

Fazit

Ein Rücktritt vom Mietvertrag ohne schriftliche Vereinbarung bedeutet nicht automatisch, dass der Vermieter leer ausgeht – doch die Rechtslage ist komplex. Entscheidend ist, ob ein wirksamer Mietvertrag, etwa durch telefonische Zusage, zustande kam und ob der Schadensersatz bei Rücktritt vom Mietvertrag auch beweisbar ist. Ohne klare Belege für die Einigung über alle wesentlichen Vertragsinhalte wird es schwierig, Ansprüche durchzusetzen. In vielen Fällen kann der Vermieter jedoch zumindest eine Monatskaltmiete geltend machen – vorausgesetzt, der Abschluss des Mietverhältnisses war konkret vorbereitet. Wichtig ist: Wer sich auf ein mündliches Mietverhältnis einlässt, sollte Beweise sichern und im Zweifel schnell zur Schriftform übergehen. Denn nur so lassen sich Schadensersatzforderungen wirklich realisieren.

FAQ

Ist ein Rücktritt vom Mietvertrag vor Unterschrift überhaupt möglich?

Ja, möglich ist er – aber nicht folgenlos. Wenn bereits ein mündlicher Mietvertrag durch Einigung über alle wesentlichen Punkte bestand, kann ein Rücktritt als Vertragsbruch gewertet werden. Dann droht unter Umständen ein Schadensersatz bei Rücktritt vom Mietvertrag.

Welche Beweise braucht der Vermieter für Schadensersatz?

Entscheidend ist, ob der Vermieter nachweisen kann, dass eine verbindliche Zusage vorlag. E-Mails, Zeugen oder schriftliche Bestätigungen können als Beweismittel dienen. Ohne Nachweis bleibt die Forderung meist erfolglos.

Muss der Mietvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden?

Nein. Laut § 550 BGB ist nur bei befristeten Verträgen über ein Jahr die Schriftform vorgeschrieben. Ein Mietvertrag kann also auch mündlich gültig sein – sofern er beweisbar ist und alle Vertragsbestandteile geklärt wurden.

Welche Kosten kann der Vermieter ersetzt verlangen?

Neben der entgangenen Kaltmiete können auch Inseratskosten, Maklerprovisionen oder Verwaltungskosten geltend gemacht werden – aber nur, wenn sie konkret nachgewiesen werden können.

Gilt das auch bei befristeten Mietverträgen?

Bei einem Zeitmietvertrag ist die Schriftform Pflicht. Fehlt sie, gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Ein Rücktritt bei solchen Verträgen kann ebenfalls Schadensersatz auslösen – aber nur bei klarer vertraglicher Bindung.

Wie sieht es bei Maklerverträgen aus?

Wurde über einen Makler vermittelt, kann dieser Anspruch auf Provision haben, selbst wenn der Mietvertrag letztlich nicht zustande kommt – sofern die Vermittlungsleistung erbracht wurde und dokumentiert ist.

Wie hoch ist ein realistischer Schadensersatzbetrag?

In vielen Fällen erkennen Gerichte eine Monatskaltmiete als angemessen an, wenn der Rücktritt kurzfristig erfolgt. Für höhere Forderungen braucht es zusätzlich belegbare Sonderkosten.

Was tun, wenn der Mieter seine Zusage bestreitet?

Dann wird es für den Vermieter schwierig. Ohne objektive Nachweise hat eine Klage kaum Aussicht auf Erfolg. Deshalb ist Dokumentation direkt nach der Zusage entscheidend.

Gilt die Kündigungsfrist auch bei mündlichem Vertrag?

Ja. Ist der Vertrag wirksam geschlossen, greifen auch bei mündlicher Form die gesetzlichen Kündigungsfristen. Ein Rücktritt ersetzt keine Kündigung – und kann somit schadensersatzpflichtig sein.

Wie oft darf das Thema „Schadensersatz Rücktritt Mietvertrag“ im Vertrag auftauchen?

Im eigentlichen Vertrag sollte das Thema nicht mehrfach wiederholt werden. Aber in rechtlicher Auseinandersetzung – wie hier – ist es wichtig, dass der Begriff klar, aber natürlich verwendet wird. Der Schadensersatz Rücktritt Mietvertrag darf also ruhig öfter benannt werden, solange der Kontext stimmt.