Schönheitsreparaturen Mietvertrag: Muss ich bei Auszug wirklich renovieren?

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Muss man renovieren, wenn der Auszug kurz vor Ablauf der 5 Jahre erfolgt? Dieser Fall zeigt, worauf es ankommt.

Einzug, Nutzung und die große Frage beim Auszug

Rene lebt seit dem 1. Juli 1997 in einem Reihenhaus. Nach fast fünf Jahren – zum 1. Juni 2002 – plant er nun, das Mietverhältnis zu beenden. Wie bei vielen Mieter:innen stellt sich auch ihm die Frage: Was gilt in Sachen Schönheitsreparaturen? Muss wirklich renoviert werden, obwohl das Fünfjahresfenster knapp unterschritten wird?

Diese Unsicherheit betrifft viele – denn oft steht im Mietvertrag etwas von regelmäßigen Schönheitsreparaturen, gestaffelt nach Zeiträumen. Doch ist das wirklich rechtlich bindend? Und was bedeutet das konkret für Küche, Bad oder Wohnzimmer?

Rechtslage bei Schönheitsreparaturen

Gesetzliche Grundregel

Laut § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Das bedeutet: Grundsätzlich ist er auch für Renovierungen zuständig. In der Praxis wird diese Pflicht jedoch häufig durch vertragliche Regelungen auf den Mieter übertragen.

Wirksamkeit von Vertragsklauseln

Viele Mietverträge enthalten sogenannte Schönheitsreparaturklauseln. Doch nicht jede Klausel ist wirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass starre Fristenpläne oder formularmäßige Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, unwirksam sein können (BGH, Az. VIII ZR 361/03).

Staffelregelungen im Mietvertrag

Gültigkeit gestaffelter Kostenanteile

Im konkreten Fall war wohl eine Staffelung der anteiligen Renovierungskosten vereinbart. Das heißt: Nach einem Jahr 20 %, nach zwei Jahren 40 %, bis hin zu 100 % nach fünf Jahren. Solche Regelungen sind laut BGH unter Umständen zulässig, sofern sie dem Mieter nicht verpflichtend auferlegen, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu renovieren.

Unterschied zwischen Fristenplan und Abgeltungsklausel

Ein Fristenplan verpflichtet zur Renovierung nach Ablauf bestimmter Zeiträume – unabhängig vom Zustand. Eine Abgeltungsklausel hingegen sieht eine Beteiligung an Renovierungskosten je nach Dauer der Nutzung vor. Letztere ist rechtlich eher haltbar, wenn transparent und nachvollziehbar gestaltet.

Küche und Bad – Sonderfall bei der Renovierung?

Höherer Abnutzungsgrad

Küche und Bad unterliegen einer stärkeren Beanspruchung. Einige Klauseln sehen deshalb vor, dass diese Räume häufiger renoviert werden müssen – zum Beispiel alle drei Jahre, während andere Zimmer nur alle fünf Jahre vorgesehen sind.

Vertragsklausel entscheidend

Ob Rene nur Küche und Bad renovieren muss, hängt davon ab, was konkret im Mietvertrag steht. Ist dort eine Differenzierung vorgesehen, etwa nach Räumen oder Nutzungsdauer, kann eine anteilige Renovierungspflicht bestehen – sofern die Klausel nicht als starr oder unangemessen gilt.

Was gilt bei knapp unter fünf Jahren Mietzeit?

Keine automatische Verpflichtung

Wird das Haus nur 4 Jahre und 11 Monate bewohnt, greift die 100 %-Regel der Staffel noch nicht. Es käme in diesem Fall – bei wirksamer Vereinbarung – auf den Anteil von 80 % an, wenn die letzte Renovierung über vier Jahre zurückliegt.

Prüfung der letzten Renovierung

Entscheidend ist außerdem, wann zuletzt renoviert wurde – vom Vormieter oder beim Einzug. Wenn seitdem mehr als vier Jahre vergangen sind, und die Wände stark abgenutzt sind, könnte der Mieter anteilige Kosten übernehmen müssen – aber nur, wenn die Abgeltungsklausel zulässig ist.

Wann eine Klausel unwirksam ist

Keine Renovierung trotz wirksamer Klausel?

Auch bei einer scheinbar wirksamen Klausel ist der Mieter nicht immer verpflichtet. Wenn die Wohnung sich in einem guten Zustand befindet, besteht keine Renovierungspflicht „auf Verdacht“. Und: Wurde die Wohnung unrenoviert übernommen, ist eine Renovierungsklausel in der Regel unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 185/14).

Einzelfallprüfung erforderlich

Rene sollte unbedingt prüfen (lassen), ob die Wohnung bei Einzug renoviert war, was genau im Mietvertrag steht und in welchem Zustand sie sich aktuell befindet. Es zählt immer der Einzelfall – pauschale Aussagen helfen oft nicht weiter.

Was tun bei Unsicherheit?

Fachliche Beratung einholen

In solchen Fällen lohnt sich eine rechtliche Einschätzung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Eine pauschale Regel „nur Küche und Bad renovieren“ gibt es nicht – jede Situation ist anders. Auch Verbraucherschutzzentralen bieten erste Hilfe.

Kommunikation mit dem Vermieter

Manchmal hilft schon ein offenes Gespräch. Wenn die Wohnung ordentlich gepflegt ist, zeigen sich viele Vermieter entgegenkommend. Ein sauber gestrichener Flur wiegt oft mehr als eine formelle Klausel – vor allem, wenn das Mietverhältnis insgesamt positiv verlaufen ist.

Fazit

Am Ende zeigt sich deutlich: Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind kein starres Pflichtprogramm, sondern immer eine Frage der konkreten Vertragsgestaltung und des Wohnungszustands. Wer wie Rene kurz vor Ablauf der Fünfjahresfrist auszieht, muss nicht automatisch renovieren. Entscheidend ist, ob die Klausel im Mietvertrag wirksam ist und ob sich die Wohnung tatsächlich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet.

Wichtig bleibt: Der Vermieter trägt grundsätzlich die Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB. Nur durch eine rechtlich zulässige Vereinbarung kann diese Verantwortung auf den Mieter übergehen. Deshalb lohnt sich vor jeder Entscheidung ein Blick in den Vertrag – und im Zweifel eine rechtliche Beratung. So lassen sich unnötige Kosten vermeiden und Missverständnisse beim Auszug friedlich klären.

Wer seine Rechte kennt, spart nicht nur Geld, sondern auch Nerven – und versteht, dass „renovieren müssen“ nicht immer „renovieren müssen“ bedeutet.

FAQ

Muss ich bei Auszug immer Schönheitsreparaturen machen?

Nein, nur wenn der Mietvertrag eine wirksame und faire Klausel enthält. Starre Fristen oder pauschale Verpflichtungen sind häufig unwirksam.

Was zählt als Schönheitsreparatur?

Dazu gehören typischerweise das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern oder Innentüren – also rein optische Arbeiten, keine baulichen Veränderungen.

Was, wenn ich weniger als fünf Jahre in der Wohnung war?

Dann kann – bei einer Staffelregelung – nur ein anteiliger Betrag fällig sein, etwa 80 % nach vier Jahren. Das hängt aber vom genauen Vertragswortlaut ab.

Gilt die Pflicht auch, wenn ich unrenoviert eingezogen bin?

Nein. Laut BGH (Az. VIII ZR 185/14) ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und kein Ausgleich erfolgte.

Darf der Vermieter selbst bestimmen, ob renoviert wird?

Nein. Der Vermieter kann nicht einseitig anordnen, dass der Mieter renovieren muss. Grundlage ist immer der Mietvertrag und der tatsächliche Zustand der Räume.

Was ist, wenn die Wohnung in gutem Zustand ist?

Dann besteht keine Pflicht, „auf Verdacht“ zu renovieren. Nur bei deutlichen Gebrauchsspuren kann eine Beteiligung verlangt werden.

Wie prüfe ich, ob meine Klausel gültig ist?

Am besten durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Er kann beurteilen, ob die Schönheitsreparaturen-Klausel rechtlich wirksam ist oder nicht.

Was bedeutet eine Abgeltungsklausel genau?

Sie verpflichtet nicht zur Renovierung, sondern zu einer anteiligen Kostentragung, wenn die letzte Renovierung längere Zeit zurückliegt. Auch sie muss transparent formuliert sein.

Was ist der Unterschied zwischen Fristenplan und Abgeltungsklausel?

Ein Fristenplan legt feste Renovierungsintervalle fest – meist unwirksam. Eine Abgeltungsklausel erlaubt flexible Kostenbeteiligung je nach Zustand und Mietdauer.

Wann lohnt sich eine rechtliche Beratung?

Immer dann, wenn Unsicherheit besteht. Gerade bei älteren Mietverträgen oder langem Mietverhältnis können veraltete Klauseln zu Unrecht Forderungen auslösen. Ein kurzer Check spart oft viel Geld.