Untermiete Sozialer Wohnungsbau – Was tun bei Ablehnung?

Untermiete im Sozialer Wohnungsbau abgelehnt? Erfahre hier, ob Vermieter das pauschal dürfen, welche Rechte du hast und was du konkret tun kannst.

Untermiete abgelehnt

Caro wohnt in einer geförderten Wohnung mit Wohnberechtigungsschein (WBS) und steht vor einem echten Dilemma: Ein sechsmonatiger beruflicher Auslandsaufenthalt steht bevor, doch die Miete in Deutschland läuft weiter. Also beantragt sie schriftlich eine Genehmigung zur teilweisen Untervermietung – wie es ihr Mietvertrag erlaubt. Die Hausverwaltung reagiert prompt, aber ablehnend: Grundsätzlich keine Untermiete im sozialen Wohnungsbau, schlechte Erfahrungen, basta.

Selbst der Hinweis, dass der potenzielle Untermieter ebenfalls einen WBS besitzt, ändert nichts. Ein Nachmieter kommt auch nicht infrage – zu viele Bewerber. Und jetzt? Darf der Vermieter das wirklich einfach so? Welche Optionen bleiben Caro?

Recht auf Untervermietung prüfen

Das deutsche Mietrecht (§ 553 BGB) stärkt grundsätzlich Mieter, die ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung haben.

Gesetzliche Grundlage

Laut § 553 Abs. 1 BGB darf der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Ein solcher Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Mieter aus beruflichen oder wirtschaftlichen Gründen zeitweise nicht in der Wohnung lebt. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn ihm die Untervermietung unzumutbar ist.

Berechtigtes Interesse

Ein längerer Auslandsaufenthalt ist juristisch klar ein berechtigtes Interesse. Das hat auch der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13). Wenn der Mieter aus nachvollziehbaren Gründen nicht dauerhaft vor Ort sein kann, aber die Wohnung behalten möchte, spricht viel für das Recht auf Untervermietung.

Sonderfall sozialer Wohnungsbau

Trotz des gesetzlichen Rahmens gibt es Ausnahmen – und der soziale Wohnungsbau ist ein solcher.

Einschränkungen bei gefördertem Wohnraum

Sozialwohnungen unterliegen besonderen Regelungen, da sie mit öffentlichen Mitteln finanziert werden. Viele Bundesländer erlauben Untervermietung nur mit ausdrücklicher Zustimmung – unabhängig vom BGB. Das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) und entsprechende Landesverordnungen können zusätzliche Einschränkungen enthalten.

Einheitliche Ablehnung – zulässig?

Eine pauschale Ablehnung ist dennoch rechtlich angreifbar. Der Vermieter muss im Zweifel erklären, warum gerade in diesem Einzelfall die Untervermietung unzumutbar wäre. Eine pauschale Ablehnung ohne Prüfung des konkreten Untermieters könnte als rechtswidrig gelten.

Alternative: Verlobten einziehen lassen

Caro erwägt nun, ihren Verlobten als Mitbewohner aufzunehmen. Doch ist das erlaubt?

Einzug naher Angehöriger

Bei engen Angehörigen wie Partnern, Kindern oder Eltern ist keine Genehmigung zur „Untermiete“ nötig. Allerdings kann der Vermieter verlangen, über den Einzug informiert zu werden (§ 540 BGB analog).

Wohnungsgröße und Überbelegung

Die Wohnung ist 43 m² groß mit 1,5 Zimmern. Für zwei Personen ist das grundsätzlich noch zulässig. Laut Wohnraumregelungen ist eine Überbelegung in der Regel erst ab drei Personen auf 43 m² gegeben.

Wirtschaftlicher Druck und Sonderkündigung

Was aber, wenn der Vermieter stur bleibt? Gibt es Auswege?

Sonderkündigungsrecht

Wird die Untervermietung abgelehnt, obwohl ein berechtigtes Interesse besteht, kann der Mieter gemäß § 540 BGB das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Das hilft zwar nicht direkt bei der finanziellen Entlastung, kann aber langfristig neue Perspektiven eröffnen.

Härtefallprüfung

Manche Verwaltungsgerichte erkennen wirtschaftliche Notlagen als Grund, um Ausnahmen im sozialen Wohnungsbau zu ermöglichen. Hierzu muss jedoch gut dokumentiert werden, warum die parallele Mietzahlung existenzbedrohend wäre.

Mögliche Schritte für Betroffene

Auch wenn alles ausweglos erscheint – es gibt Möglichkeiten.

Schriftliche Argumentation einreichen

Mieter sollten eine zweite schriftliche Anfrage mit ausführlicher Begründung stellen: beruflicher Auslandsaufenthalt, Untermieter mit WBS, keine Überbelegung, klare Vertragsregelung. Je detaillierter, desto besser.

Rechtsberatung oder Mieterverein

Eine rechtliche Einschätzung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder den Mieterverein kann helfen, eine fundierte Position aufzubauen. In manchen Fällen reicht ein anwaltliches Schreiben, um Bewegung in die Sache zu bringen.

Wohnungsbaugesellschaft als öffentliche Stelle

Bei kommunalen Wohnungsbaugesellschaften ist eine Beschwerde an die übergeordnete Aufsichtsstelle möglich. Auch das Sozialreferat oder die Stadt kann bei Problemen mit dem sozialen Wohnungsbau kontaktiert werden.

Nachmieter stellen – wie realistisch ist das?

Caro hat überlegt, die Wohnung weiterzugeben – samt Möbeln. Doch darf der Vermieter ablehnen?

Keine Nachmieterklausel

Ohne entsprechende Regelung im Vertrag besteht kein Anspruch auf Übernahme durch einen Nachmieter. Der Vermieter kann frei entscheiden – vor allem bei hoher Nachfrage.

Verkaufsangebot für Möbel

Ein Ablöseangebot (z. B. 2.000 € für Möbel) ist rechtlich nicht bindend. Der Vermieter darf die Wohnungsvergabe trotzdem neu ausschreiben.

Fazit

Wenn du in einer Sozialwohnung wohnst und aufgrund eines beruflichen Auslandsaufenthalts die Miete nicht mehr allein tragen kannst, stehst du schnell vor einem existenziellen Problem. Die Ablehnung der Untermiete im sozialen Wohnungsbau ist zwar verbreitet, aber nicht automatisch rechtens. Das Mietrecht (§ 553 BGB) schützt Mieter mit berechtigtem Interesse – und genau hier setzt deine Argumentation an. Auch wenn eine pauschale Ablehnung häufig erfolgt, ist sie in vielen Fällen angreifbar.

Der Fall zeigt deutlich, dass es sich lohnt, schriftlich fundiert zu argumentieren, gegebenenfalls rechtlichen Beistand zu holen und Alternativen wie den Einzug naher Angehöriger in Betracht zu ziehen. Wer seine Rechte kennt, kann auch im Sozialer Wohnungsbau Handlungsspielraum gewinnen. Und manchmal ist ein zweiter, sachlicher Versuch der Schlüssel zur Lösung.

FAQ

Darf mein Vermieter die Untermiete in einer Sozialwohnung grundsätzlich verbieten?

Nein, ein grundsätzliches Verbot der Untermiete ist nicht zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Auch im sozialen Wohnungsbau muss der Einzelfall geprüft werden. Die pauschale Ablehnung kann rechtswidrig sein, wenn keine sachliche Begründung vorliegt.

Was gilt als berechtigtes Interesse für eine Untermiete?

Ein beruflicher Auslandsaufenthalt zählt eindeutig als berechtigtes Interesse laut § 553 BGB. Auch wirtschaftliche Gründe oder persönliche Veränderungen wie eine Trennung können anerkannt sein. Das berechtigte Interesse ist Grundlage für den Anspruch auf Untermiete – auch im sozialen Wohnungsbau.

Gilt das Mietrecht (§ 553 BGB) auch für Sozialwohnungen?

Grundsätzlich ja, allerdings können landesrechtliche Regelungen zusätzliche Bedingungen schaffen. Der soziale Wohnungsbau unterliegt Besonderheiten, doch die generellen Rechte aus dem BGB gelten weiterhin, wenn keine spezifischen Ausschlüsse vorliegen.

Was kann ich tun, wenn die Hausverwaltung die Untermiete ablehnt?

Du solltest eine schriftliche Begründung anfordern und deine Anfrage konkretisieren – mit Hinweis auf das berechtigte Interesse. Wird die Erlaubnis weiterhin verweigert, kann ein Fachanwalt helfen. In manchen Fällen hilft auch ein klärendes Gespräch oder ein Schreiben vom Mieterverein.

Kann ich meinen Verlobten ohne Genehmigung einziehen lassen?

Bei engen Angehörigen, zu denen auch Verlobte zählen können, ist keine ausdrückliche Erlaubnis zur Untermiete notwendig. Du solltest den Einzug dennoch anzeigen. Wichtig ist, dass keine Überbelegung vorliegt und die Wohnung groß genug für zwei Personen ist.

Was bedeutet Überbelegung bei 43 qm?

Eine Wohnung mit 43 qm ist in der Regel für zwei Personen noch nicht überbelegt. Ab drei Personen könnte es kritisch werden. Die Bewertung hängt aber vom Landesrecht und dem Einzelfall ab. Wichtig ist, dass ausreichender Wohnraum pro Kopf zur Verfügung steht.

Habe ich ein Recht auf Nachmietervorschlag?

Nur wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist. Ansonsten kann der Vermieter frei entscheiden, ob er deinen Nachmieter akzeptiert. Im sozialen Wohnungsbau werden neue Mieter oft nach Warteliste oder mit WBS-Voraussetzungen ausgewählt.

Was passiert, wenn ich die Wohnung kündige?

Du hast dann keine Mietverpflichtung mehr, verlierst aber auch den Anspruch auf die geförderte Wohnung. Das kann langfristig nachteilig sein, wenn du später wieder auf sozialen Wohnraum angewiesen bist.

Kann ich gegen die Ablehnung der Untermiete rechtlich vorgehen?

Ja, wenn die Ablehnung unbegründet oder pauschal erfolgt. Du kannst auf Erteilung der Erlaubnis klagen oder im Härtefall eine Sonderkündigung aussprechen. Die Erfolgsaussichten hängen stark vom Einzelfall ab.

Zählt ein potenzieller Untermieter mit WBS als Argument?

Ja, das kann deine Position stärken – besonders im sozialen Wohnungsbau. Wenn dein Untermieter selbst einen Wohnberechtigungsschein hat, spricht wenig gegen die Erteilung einer Untermieterlaubnis. Trotzdem entscheidet am Ende die Verwaltung im Rahmen der geltenden Regeln.