Vermieter benennt Maler bei Auszug – Klausel ungültig?

Vermieter benennt Maler bei Auszug – Eine scheinbar harmlose Vertragszeile kann teuer werden. Doch wenn der Vermieter den Maler diktiert, widerspricht das dem Grundsatz der Vertragsfreiheit. Erfahre hier, warum Gerichte solche Klauseln oft kippen.

Vermieter benennt Maler bei Auszug

Vertragsklausel zur Malerauswahl

Formulierung und juristische Deutung

Es beginnt oft mit einem harmlos wirkenden Satz im Mietvertrag: „Die Schönheitsreparaturen werden bei Auszug durch einen vom Vermieter zu bestimmenden Malerbetrieb durchgeführt.“ Was wie eine Formalität klingt, kann in der Praxis zu rechtlichen Fallstricken führen – und das nicht zu knapp. Denn die Formulierung solcher Klauseln hat es in sich: Sie tangiert nicht nur die Freiheit des Mieters, sondern berührt auch zentrale Prinzipien des Vertragsrechts.

Juristisch betrachtet gilt: Eine Klausel, die den Mieter einseitig bindet, ohne ihm Wahlfreiheit bei der Ausführung zu lassen, kann nach §307 BGB (früher §9 AGBG) als unangemessene Benachteiligung gewertet werden. Besonders wenn sie in einem vorformulierten Standardmietvertrag auftaucht, steht sie auf wackligen Beinen. Die Rechtsprechung hat klargemacht, dass Schönheitsreparaturen zwar grundsätzlich auf den Mieter übertragen werden dürfen, die Ausgestaltung dieser Pflicht aber ausgewogen sein muss.

Die Formulierung entscheidet also darüber, ob die Klausel vor Gericht Bestand hat – oder ob sie als unzulässig gekippt wird.

Bedeutung für Mieterpflichten

Die meisten Mieter glauben, dass alles, was im Vertrag steht, auch uneingeschränkt gilt. Doch hier liegt der erste Irrtum. Eine solche Klausel bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter keinen Handlungsspielraum mehr hat. Im Gegenteil: Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen darf zwar bestehen – aber sie muss so formuliert sein, dass dem Mieter weiterhin offen bleibt, wie und durch wen er dieser Pflicht nachkommt.

Das bedeutet konkret: Der Mieter kann die Arbeiten selbst übernehmen oder einen Fachbetrieb beauftragen – und zwar einen seiner Wahl, solange die Ausführung fachgerecht erfolgt. Diese Auslegung ist nicht nur rechtlich fundiert, sondern wurde auch durch mehrere Gerichtsurteile bestätigt.

Spielraum des Vermieters

Natürlich hat auch der Vermieter berechtigte Interessen – zum Beispiel, dass die Wohnung in einem einwandfreien Zustand zurückgegeben wird. Aber dieses Interesse rechtfertigt nicht, dem Mieter eine bestimmte Firma aufzuzwingen. Genau hier verläuft die juristische Grenze: Der Vermieter darf Qualität verlangen, aber nicht den Dienstleister bestimmen.

Manche versuchen, über subtile Formulierungen wie „ein vom Vermieter zu benennender Betrieb“ indirekten Einfluss zu nehmen. Doch auch hier ist Vorsicht geboten – denn die Gerichte erkennen zunehmend, dass solche Klauseln oft das Gleichgewicht zwischen den Parteien stören. Und sobald dieses Gleichgewicht kippt, ist die Klausel angreifbar.

Typische Klauselvarianten

Starre Auswahl durch Vermieter

In einigen Mietverträgen wird die Malerwahl vollständig in die Hände des Vermieters gelegt. Formulierungen wie „die Arbeiten dürfen nur durch Malerfirma XY erfolgen“ sind keine Seltenheit. Solche Passagen nehmen dem Mieter jegliche Entscheidungshoheit – und verstoßen damit gegen den Grundsatz der Vertragsfreiheit. Besonders brisant wird es, wenn dem Mieter keine Alternativen angeboten werden. In solchen Fällen ist die Unwirksamkeit der Klausel fast schon vorprogrammiert.

Offen formulierte Handwerksbindung

Etwas subtiler, aber nicht weniger problematisch, sind Klauseln, die lediglich einen „anerkannten Fachbetrieb“ vorschreiben – jedoch ohne Benennung eines bestimmten Namens. Auf den ersten Blick wirkt das fair, denn es scheint dem Mieter ja gewisse Freiheiten zu lassen. Doch auch hier lauert ein Problem: Was gilt als „anerkannt“? Wer definiert den Begriff? Und was passiert, wenn der Mieter selbst ein Malermeister ist oder jemand kennt, der qualifiziert ist, aber keinen offiziellen Eintrag im Handwerksregister hat?

Die Unschärfe solcher Formulierungen führt oft zu Streit – und letztlich zu gerichtlicher Klärung.

Bezug auf regionale Betriebe

In ländlicheren Mietverträgen taucht mitunter der Zusatz auf, dass die Arbeiten „durch einen ortsansässigen Malerbetrieb“ erfolgen sollen. Der Gedanke dahinter ist oft nachvollziehbar: kurze Wege, persönliche Kontakte, Verlässlichkeit. Doch rechtlich gesehen ist auch das nicht ganz unproblematisch. Denn die Regionalbindung kann wirtschaftliche Interessen der Vermieter maskieren – etwa, wenn ein Verwandter den Betrieb führt. Für den Mieter bedeutet das im schlimmsten Fall höhere Kosten – ohne echten Mehrwert.

Zusatzkosten und Umlageverteilung

Besonders kritisch wird es, wenn der Mietvertrag neben der Malervorgabe auch eine anteilige Kostenbeteiligung vorsieht – je nach Wohndauer. Hier vermischen sich zwei rechtlich getrennte Ebenen: Die Verpflichtung zur Schönheitsreparatur einerseits und die finanzielle Belastung durch eine vorgegebene Kostenstruktur andererseits.

Diese Koppelung wird von vielen Gerichten als intransparent gewertet, besonders wenn keine klaren Rechenbeispiele angegeben sind. Der Mieter muss nachvollziehen können, was ihn erwartet – sonst liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot aus §307 Abs. 1 Satz 2 BGB vor.

Auswirkungen auf Schönheitsreparaturen

Fachgerechte Ausführung vs. Fachbetrieb

Eigenleistung und ihre Grenzen

Es klingt verlockend: „Ich streiche selbst, dann spare ich Geld.“ Und ja – grundsätzlich ist es erlaubt, dass Mieter Schönheitsreparaturen in Eigenleistung übernehmen. Aber Obacht: Die Ausführung muss fachgerecht sein. Das ist der Knackpunkt. Wer also mit billiger Farbe aus dem Baumarkt und einer ausgefransten Rolle loslegt, riskiert Ärger. Denn was zählt, ist nicht der gute Wille, sondern das Ergebnis.

Die Grenzen zeigen sich oft in der Übergabe. Ist die Farbe fleckig, tropft an den Rändern oder zeigt unsaubere Kanten, kann der Vermieter Nachbesserung verlangen oder die Kaution einbehalten. Die Eigenleistung ist kein Freifahrtschein – sondern eine Verpflichtung zur Qualität.

Was zählt als fachgerecht?

Die Gretchenfrage: Wann ist eine Renovierung „fachgerecht“? Eine einheitliche Definition gibt es nicht, aber Gerichte und Fachliteratur orientieren sich an typischen Standards: gleichmäßiger Anstrich, deckende Farbe, keine sichtbaren Pinselstriche, saubere Ränder – und bitte keine knallrosa Wände, wenn vorher weiß vereinbart war.

Fachgerecht heißt nicht perfekt wie vom Profi – aber es darf eben auch nicht wie ein Versuch aussehen. Eine fundierte Vorbereitung, hochwertiges Material und ein ruhiges Händchen machen den Unterschied. Und wer unsicher ist: besser vorher dokumentieren, notfalls Fotos machen.

Handwerklich begabte Mieter

Es gibt sie, diese Talente unter den Mietern. Wer als Hobby-Handwerker mit Erfahrung antritt, hat durchaus Chancen, mit seiner Leistung durchzukommen. Vor allem dann, wenn die Wohnung danach wirklich in gutem Zustand übergeben wird – oft besser als bei manchem Malerbetrieb. Aber selbst hier gilt: Beweise sichern! Denn auch ein begabter Mieter muss im Zweifel nachweisen, dass alles den Anforderungen entsprach.

Eine einfache Rechnung mit dem Vermieter à la „Ich hab’s halt selbst gemacht, war doch gut gemeint!“ zieht in Streitfällen selten.

Unterscheidung: Laie und Profi

Die Rechtsprechung macht klar: Nicht jeder Mieter ist gleich zu behandeln. Ein ausgebildeter Malermeister als Mieter hat andere Maßstäbe zu erfüllen als ein Student mit YouTube-Tutorials. Diese Unterscheidung wirkt sich auch auf die Beurteilung der Ausführung aus.

Bei einem handwerklichen Laien wird eher wohlwollend geprüft – solange keine groben Mängel sichtbar sind. Profis hingegen müssen sich an ihrem eigenen Anspruch messen lassen. Klingt hart, ist aber konsequent.

Rolle der Mietdauer bei Kostenteilung

Staffelregelung im Detail

Einige Mietverträge enthalten sogenannte Staffelregelungen. Dahinter verbirgt sich die Idee: Je länger du in der Wohnung wohnst, desto größer ist dein Anteil an den Renovierungskosten. Klingt zunächst fair – doch der Teufel steckt im Detail. Denn diese Staffelung muss nachvollziehbar, transparent und verhältnismäßig sein. Pauschale Formeln wie „ein Drittel nach einem Jahr, zwei Drittel nach zwei Jahren“ wurden schon mehrfach gekippt.

Verlangt wird, dass die tatsächliche Abnutzung berücksichtigt wird. Die Wohnung eines alleinlebenden Seniors nutzt sich anders ab als die einer fünfköpfigen Familie – das muss sich irgendwo im Modell widerspiegeln.

Anteilige Verpflichtung bei Auszug

Besonders spannend wird es, wenn der Auszug mitten in einer vereinbarten Frist erfolgt. Muss man dann wirklich zahlen – und wenn ja, wie viel? Die Antwort hängt von der konkreten Klausel ab. Viele Gerichte urteilen: Wenn die Renovierungspflicht an Fristen gekoppelt ist, darf auch eine anteilige Kostenteilung verlangt werden – aber nur, wenn die Klausel klar formuliert ist.

Ein Beispiel: Steht im Vertrag, dass alle 5 Jahre renoviert werden muss, und man zieht nach 2 Jahren aus, kann ein Anteil von 40 % rechtens sein – vorausgesetzt, die Abrechnung ist verständlich und fair.

Beispielrechnungen aus der Praxis

Um das Ganze greifbar zu machen: Ein Mieter wohnt 3 Jahre in einer Wohnung, in der alle 6 Jahre renoviert werden müsste. Die vereinbarte Kostenhöhe für die Schönheitsreparatur beträgt 1.200 €. Wenn anteilig abgerechnet wird, entspräche das 600 €. Aber Achtung: Nur wenn diese Logik transparent im Vertrag steht, hat sie Bestand.

Ohne klare Formulierungen oder Nachweise über tatsächliche Abnutzung können solche Forderungen leicht ins Wanken geraten – und vor Gericht scheitern.

Bewertung der Klausel nach AGBG und BGB

Unwirksamkeit durch Einschränkung

§9 AGBG und Vertragsfreiheit

Noch bevor das BGB modernisiert wurde, war §9 AGBG das entscheidende Werkzeug gegen einseitige Vertragsklauseln. Heute findet sich der Gedanke in §307 BGB wieder – aber die Argumentation bleibt ähnlich: Klauseln, die die Entscheidungsfreiheit der Mieter unangemessen einschränken, sind unwirksam.

Wenn also ein Vermieter im Vertrag festlegt, dass nur ein bestimmter Malerbetrieb beauftragt werden darf, ohne Ausweichmöglichkeit, dann verletzt das das Prinzip der Privatautonomie. Der Mieter darf nicht bloß ausführendes Organ sein – sondern muss eigenverantwortlich handeln können.

§138 BGB und Sittenwidrigkeit

Noch eine Stufe härter greift §138 BGB – die Vorschrift zur Sittenwidrigkeit. Zwar wird dieser Paragraf selten bemüht, doch in extremen Fällen kann er greifen. Etwa dann, wenn eine Klausel nicht nur einseitig ist, sondern auch offensichtlich auf wirtschaftliche Ausbeutung hinausläuft – zum Beispiel, wenn der Vermieter mit einem Malerbetrieb verwandt ist und absichtlich überteuerte Preise durchsetzt.

In solchen Fällen spricht man von „verwerflicher Gesinnung“ oder einem „krassen Missverhältnis“ – und genau das reicht, um eine Klausel zu Fall zu bringen.

Urteile zur Zulässigkeit

BGH-Entscheidungen zu Malerklauseln

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mehrfach mit Malerklauseln beschäftigt. Besonders wegweisend war das Urteil VIII ZR 361/03, in dem entschieden wurde, dass eine Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn sie dem Mieter keine eigene Gestaltungsmöglichkeit lässt. Auch spätere Entscheidungen bestätigen: Der Mieter muss die Freiheit haben, selbst zu renovieren – und das ohne Zwang zur Beauftragung eines bestimmten Unternehmens.

Der BGH legt also Wert auf Augenhöhe – und das ist auch gut so.

Beispiele aus Amtsgerichten

Auch in den unteren Instanzen – den Amts- und Landgerichten – gibt es zahlreiche Urteile, die dem Mieter Recht geben. So etwa das AG Berlin-Mitte, das 2016 eine Malerklausel für unwirksam erklärte, weil sie unklare Formulierungen enthielt. Oder das AG Köln, das in einem Fall den Vermieter verpflichtete, die Kaution in voller Höhe zurückzuzahlen, weil der Mieter die Renovierung fachgerecht, aber eigenständig durchgeführt hatte.

Diese Urteile zeigen: Wer sich informiert, ist klar im Vorteil – und kann selbstbewusst auftreten, wenn der Vermieter versucht, mehr durchzusetzen als ihm zusteht.

Schönheitsreparaturen durch Mieter

Pflichten laut Mietvertrag

Fristenpläne und Rechtslage

Übliche Renovierungsintervalle

Viele Mieter sind überrascht, wenn sie im Mietvertrag auf sogenannte Renovierungsfristen stoßen. Meistens steht dort etwas wie: „alle 5 Jahre Wohnzimmer, alle 3 Jahre Küche und Bad“. Das klingt verbindlich – ist es aber oft nicht. Denn laut aktueller BGH-Rechtsprechung sind starre Fristen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht zulässig. Stattdessen gilt: Nur bei tatsächlichem Renovierungsbedarf darf überhaupt eine Pflicht entstehen.

Ein Beispiel aus der Praxis: Wenn das Schlafzimmer nach acht Jahren Nutzung noch immer sauber und gepflegt aussieht, gibt es keinen Grund zur Renovierung – trotz vertraglicher Frist. Diese Sichtweise schützt Mieter vor unnötiger finanzieller Belastung und bewahrt das Gleichgewicht im Vertragsverhältnis.

Verpflichtung bei Auszug

Und was passiert beim Auszug? Die Unsicherheit ist groß. Manche Mieter streichen aus Angst doppelt – obwohl es vielleicht gar nicht nötig wäre. Der entscheidende Punkt: Nur wenn der Zustand der Wohnung eine Renovierung erforderlich macht, kann der Vermieter dies verlangen. Eine pauschale Pflicht zum Streichen bei Auszug ist laut BGH unwirksam, wenn sie nicht an den tatsächlichen Zustand geknüpft ist.

Heißt konkret: Wer auszieht und die Räume in einem gepflegten, nicht abgenutzten Zustand hinterlässt, muss nicht automatisch renovieren. Der Vermieter darf keine optische Neuwertigkeit verlangen, sondern nur den vertragsgemäßen Erhaltungszustand.

Übergabe in „besenreinem“ Zustand

Ein Wort, das in jedem Mietvertrag vorkommt – und doch so viele Fragen aufwirft: „besenrein“. Was bedeutet das eigentlich? Viele denken, sie müssten klinisch saubere Räume übergeben, doch juristisch heißt „besenrein“ lediglich: grob sauber. Also: Böden gefegt, grobe Verschmutzungen entfernt, keine Müllreste oder Essenskrümel.

Keine Fensterputzaktion, keine Grundreinigung – und erst recht keine professionelle Endreinigung durch Dienstleister. Wer also vor dem Auszug einmal mit Besen, Staubsauger und Lappen durchgeht, erfüllt seine Pflicht. Mehr darf nicht verlangt werden.

Was Mieter selbst erledigen dürfen

Streichen mit Eigenmaterial

Viele Mieter greifen vor dem Auszug zum Farbeimer – nicht selten, um Geld zu sparen. Doch darf man das überhaupt? Und wenn ja, mit welcher Farbe? Die Antwort: Ja, das Streichen mit eigenem Material ist erlaubt, solange es fachgerecht geschieht. Entscheidend ist, dass neutrale Farben verwendet werden – also meist weiß oder hellbeige –, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Wer hier mit leuchtendem Türkis oder Schwarz die Wände versieht, riskiert Probleme bei der Übergabe. Wichtig ist auch, dass die Farbe nicht billig ist und keine fleckige Deckkraft hinterlässt – denn dann droht Nachbesserung.

Lackieren und kleinere Ausbesserungen

Auch kleinere Schönheitsreparaturen wie das Nachlackieren von Heizkörpern oder das Ausbessern von Dübellöchern dürfen vom Mieter selbst übernommen werden. Vorausgesetzt, es passiert mit Sorgfalt. Denn ein verlaufender Lack oder Spachtelmasse, die nicht geschliffen wurde, führt eher zu Frust als zur Akzeptanz durch den Vermieter.

Wer sich handwerklich einigermaßen geschickt anstellt, kann hier bares Geld sparen – aber eben nur, wenn das Ergebnis überzeugt. Im Zweifel lohnt sich ein kurzes Gespräch mit dem Vermieter vorab, um Missverständnisse zu vermeiden.

Tapezieren erlaubt oder tabu?

Ein besonders umstrittenes Thema: Dürfen Mieter tapezieren – oder ist das verboten? Die kurze Antwort: Es ist erlaubt. Solange es keine explizite Verbotsklausel im Mietvertrag gibt, darf ein Mieter die Wände nach eigenem Geschmack gestalten – auch mit Tapete. Allerdings gilt beim Auszug dann meist: Rückbaupflicht.

Das bedeutet, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden muss – insbesondere, wenn knallige Farben oder auffällige Muster gewählt wurden. Wer also mit Glitzertapete auf Glamour gesetzt hat, sollte rechtzeitig planen, wie er das wieder neutralisiert.

Grenzen der Eigenleistung

Risiken bei mangelhafter Arbeit

Ablehnung durch Vermieter

Wenn der Mieter selbst Hand anlegt, steht am Ende die große Prüfung: Wird der Vermieter das Ergebnis akzeptieren? Wenn nicht, kann es unangenehm werden. Besonders wenn die Arbeit sichtbare Mängel aufweist – etwa ungleichmäßige Farbaufträge, vergessene Stellen oder unsaubere Ränder. Der Vermieter darf dann Nachbesserung fordern oder sogar eine professionelle Renovierung auf Kosten des Mieters veranlassen.

Die Grenze liegt dort, wo das Ergebnis den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung verfehlt – nicht dort, wo es einfach „nicht hübsch genug“ ist. Aber klar: Geschmack spielt trotzdem eine Rolle, und das wird schnell heikel.

Gefahr von Nachforderungen

Ein weiteres Risiko: die Nachforderung von Kosten. Wer in gutem Glauben selbst streicht und dann eine Rechnung für eine Fachfirma erhält, ist verständlicherweise schockiert. Aber rechtlich möglich ist das – sofern die Eigenleistung als mangelhaft eingestuft wurde. Die Konsequenz: Der Mieter zahlt doppelt – für Material, Zeit und am Ende noch für den Maler.

Umso wichtiger ist es, realistisch einzuschätzen, ob man der Aufgabe gewachsen ist – oder ob man lieber delegiert. Denn billig wird es sonst nur vordergründig.

Wann ein Fachbetrieb nötig wird

Mängelbeseitigung durch Dritte

Wenn die vom Mieter durchgeführte Renovierung misslingt, darf der Vermieter auf eigene Faust einen Fachbetrieb beauftragen – allerdings nur, wenn zuvor eine Frist zur Nachbesserung gesetzt wurde. Ohne diese Frist läuft gar nichts. Erst wenn der Mieter nicht reagiert oder ablehnt, darf die Beauftragung erfolgen – und dann meist auf dessen Kosten.

Das zeigt: Selbst wer zunächst sparen will, kann am Ende mehr bezahlen, wenn er auf Qualität verzichtet. Also besser vorher klären, was verlangt wird – und was man selbst leisten kann.

Beweislast beim Mieter

In Streitfällen steht der Mieter oft in der Beweispflicht. Er muss nachweisen können, dass die Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Ohne Fotos, Zeugen oder Protokolle wird das schwierig – besonders wenn der Vermieter später behauptet, die Wohnung sei in „unzumutbarem Zustand“ übergeben worden.

Ein kleiner Tipp: Vorher-Nachher-Fotos, neutral dokumentiert und mit Datum versehen, können im Ernstfall viel Ärger ersparen. Denn das Wort „fachgerecht“ ist dehnbar – und hängt stark von der Beurteilungslage ab.

Dokumentationspflichten im Streitfall

Wenn es wirklich hart auf hart kommt – etwa bei einer strittigen Kautionskürzung oder einer Klage – wird alles relevant, was dokumentiert wurde. Dazu zählen Übergabeprotokolle, Fotos, Materialrechnungen, sogar E-Mail-Korrespondenz mit dem Vermieter.

Wer hier vorbereitet ist, kann souverän auftreten – wer nicht, gerät schnell in die Defensive. Es geht also nicht nur darum, gut zu arbeiten, sondern auch darum, die Arbeit belegbar zu machen.

Rechte und Handlungsmöglichkeiten der Mieter

Vertragsprüfung und Widerspruch

Klausel rechtlich bewerten lassen

Mietervereine und Rechtsschutz

Viele Mieter stehen mit der Unsicherheit nicht allein da. Wer sich bei fragwürdigen Klauseln im Mietvertrag überfordert fühlt, sollte unbedingt den Weg zu einem Mieterverein suchen. Diese bieten nicht nur eine fundierte juristische Einschätzung, sondern oft auch direkte Hilfe bei der Kommunikation mit dem Vermieter. In Deutschland gibt es zahlreiche lokale Mietervereine – ein Beitritt kostet meist nur einen kleinen Jahresbeitrag, aber spart im Streitfall eine Menge Geld, Zeit und Nerven.

Auch eine Mietrechtsschutzversicherung kann Gold wert sein. Besonders wenn bereits Spannungen mit dem Vermieter bestehen, lohnt sich dieser Schritt, um nicht allein vor Gericht zu stehen. Denn eins ist sicher: Je früher man rechtliche Hilfe sucht, desto souveräner kann man auftreten.

Schriftliche Beanstandung der Klausel

Wer merkt, dass eine Vertragsklausel problematisch ist – zum Beispiel weil der Vermieter einen bestimmten Malerbetrieb vorschreibt –, sollte dies schriftlich beanstanden. Am besten vor Beginn der Renovierungsphase. Ein einfaches Schreiben genügt: freundlich im Ton, aber klar in der Sache. Es reicht, wenn der Mieter mitteilt, dass er die Klausel für unwirksam hält und sich deshalb nicht daran gebunden fühlt.

Wichtig dabei: keine mündlichen Absprachen ohne Nachweis. Im Zweifel gilt nur, was schwarz auf weiß steht. Und wer schriftlich widerspricht, baut sich eine solide Verteidigung auf, falls es später zum Streit kommt.

Verjährung und Fristwahrung

Rechte sind wertlos, wenn man sie zu spät geltend macht. Auch im Mietrecht gelten klare Fristen. Die meisten Ansprüche – etwa auf Rückzahlung der Kaution oder Ersatz ungerechtfertigter Forderungen – verjähren nach drei Jahren. Die Frist beginnt meist mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Wer also im Juli 2025 auszieht, hat bis zum 31.12.2028 Zeit, offene Ansprüche gerichtlich durchzusetzen. Klingt lange – aber wer wartet, riskiert Beweislücken. Protokolle verschwinden, Zeugen erinnern sich nicht mehr, E-Mails gehen verloren. Deshalb: Fristen im Blick behalten und bei Bedarf direkt eintragen.

Einigung mit Vermieter suchen

Kompromiss zur Ausführung

Nicht jeder Streit muss eskalieren. Wer rechtzeitig mit dem Vermieter spricht, kann viele Probleme aus der Welt schaffen – ohne Anwalt, ohne Stress. Ein Kompromiss kann z. B. darin bestehen, dass der Mieter selbst streicht, aber eine Nachkontrolle durch einen Maler akzeptiert. Oder man einigt sich auf eine Teilrenovierung nur für stark beanspruchte Räume.

Solche Lösungen funktionieren erstaunlich oft, weil beide Seiten Zeit und Geld sparen wollen. Offenheit, Sachlichkeit und eine Prise Diplomatie helfen dabei enorm. Wer frühzeitig das Gespräch sucht, verhindert spätere Eskalationen.

Vergleich über Kostenaufteilung

Eine weitere Option: die Aufteilung der Renovierungskosten. Statt komplett selbst zu renovieren oder alles dem Vermieter zu überlassen, kann ein faires Kostenmodell verhandelt werden. Beispiel: Der Vermieter zahlt Material, der Mieter übernimmt die Arbeit – oder umgekehrt. Auch die Beauftragung eines günstigen Malerbetriebs nach gemeinsamer Auswahl ist denkbar.

Wichtig ist nur: Solche Absprachen müssen schriftlich festgehalten werden, am besten per E-Mail mit Bestätigung. Denn im Ernstfall zählt nur, was nachgewiesen werden kann – nicht das, woran sich beide erinnern wollen.

Strategien beim Auszug

Malerarbeiten selbst durchführen

Fachgerechte Vorbereitung

Wer sich entscheidet, die Renovierung selbst zu übernehmen, muss vorher einen klaren Plan haben. Dazu gehört: die richtigen Materialien besorgen, Werkzeuge bereitstellen, ausreichend Zeit einplanen. Kurz vor dem Auszug unter Zeitdruck noch zu streichen, endet oft im Chaos – und in Nachforderungen.

Am besten fängt man 2–3 Wochen vorher mit der Planung an. Und wer keine Erfahrung hat, kann sich vorab im Baumarkt beraten lassen oder ein gutes Tutorial anschauen. Je besser die Vorbereitung, desto entspannter die Übergabe.

Farbauswahl und Neutralität

Ein großes Thema bei der Renovierung: die Farbauswahl. Auch wenn während der Mietzeit bunte Wände erlaubt waren – bei Auszug erwarten viele Vermieter neutrale Töne. Und genau das ist juristisch auch abgesichert. Weiß, Creme oder Hellgrau sind die gängigen Farben für Rückgaben im vertragsgemäßen Zustand.

Wer also mit dunklen Akzenten oder knalligen Farben experimentiert hat, sollte rechtzeitig umdenken. Es geht nicht darum, die Persönlichkeit zu verleugnen – sondern darum, Konflikte zu vermeiden. Neutralität spart Diskussionen.

Fehler vermeiden: typische Stolperfallen

Es sind oft die kleinen Dinge, die am Ende teuer werden: Farbe auf den Lichtschaltern, vergessenes Abkleben von Fußleisten, zu dicke Farbaufträge, fleckige Stellen. All das wird bei der Wohnungsabnahme schnell zum Streitpunkt. Und: Wer die falsche Farbe wählt – z. B. glänzend statt matt – riskiert Nachforderungen.

Auch nicht zu unterschätzen: falscher Zeitplan. Wer am letzten Tag streicht und direkt die Schlüssel übergibt, gibt dem Vermieter keine Gelegenheit zur Nachkontrolle. Und das kann böse enden.

Vorgehen bei überhöhten Forderungen

Nachforderung schriftlich zurückweisen

Kommt nach dem Auszug plötzlich eine Rechnung – etwa für einen Maler oder für „unnötige“ Nacharbeiten –, sollten Mieter ruhig bleiben. Der erste Schritt: schriftlich widersprechen. Am besten per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung. Darin sollte stehen, dass man die Forderung nicht anerkennt und um detaillierte Begründung bittet.

Ein solcher Widerspruch stoppt die Eskalation oft schon im Ansatz. Wichtig: nicht einfach zahlen „um Ruhe zu haben“, denn das kann später als Schuldanerkenntnis gewertet werden.

Einschaltung einer Schlichtungsstelle

Wenn der Streit sich nicht lösen lässt, gibt es noch eine Möglichkeit: Schlichtungsstellen. In vielen Bundesländern gibt es Mietschlichtungsstellen oder Mediationsangebote, die bei Konflikten helfen – kostenlos oder für kleines Geld. Sie vermitteln zwischen Mieter und Vermieter, prüfen Unterlagen und helfen, einen außergerichtlichen Kompromiss zu finden.

Das ist besonders sinnvoll, wenn es um überschaubare Summen geht oder persönliche Spannungen drohen. Denn ein Gerichtsstreit kostet Zeit, Geld und Nerven.

Musterbrief zur Verhandlung

Ein gut formulierter Brief kann Wunder wirken. Wer sachlich und klar argumentiert, zeigt, dass er informiert ist – und nicht einschüchterbar. Ein Muster könnte lauten:
„Sehr geehrter Herr/Frau XY, die von Ihnen geltend gemachten Kosten halte ich in dieser Form für nicht berechtigt. Ich bitte Sie, mir die einzelnen Posten detailliert aufzuschlüsseln. Im Übrigen sehe ich die Renovierungspflicht in meinem Fall als erfüllt an.“

Solche Formulierungen zeigen Haltung, ohne angriffslustig zu wirken – und schaffen eine Grundlage für echte Verhandlung.

Protokollierung der Wohnungsübergabe

Der letzte, aber vielleicht wichtigste Schritt: ein Übergabeprotokoll. Es dient als Beweisstück und sollte alle Räume dokumentieren – mit Zustand, eventuellen Mängeln und schriftlicher Bestätigung beider Parteien. Wer auf ein solches Protokoll verzichtet, handelt fahrlässig. Denn ohne Beweise ist der Mieter im Nachteil, wenn später Forderungen kommen.

Am besten macht man zusätzlich Fotos – mit Datum – und lässt sich alles quittieren. Ein bisschen Aufwand, der später viel Ärger sparen kann.

Fazit

Am Ende zeigt sich deutlich: „Vermieter benennt Maler bei Auszug“ ist weit mehr als eine Formalität im Mietvertrag. Diese unscheinbare Klausel kann über Hunderte Euro entscheiden – oder über das Recht, selbst zu renovieren. Die Gerichte urteilen zunehmend im Sinne der Mieter: Freiheit bei der Ausführung, Transparenz bei den Kosten und Fairness im Verhältnis zwischen den Parteien. Wer seine Rechte kennt, spart nicht nur Geld, sondern auch Nerven. Schönheitsreparaturen sind kein Automatismus, sondern eine Frage der Auslegung, des Zustands und des gesunden Menschenverstands. Wer frühzeitig prüft, dokumentiert und ruhig verhandelt, hat am Ende die besseren Karten – ganz gleich, ob der Vermieter versucht, den Maler vorzuschreiben oder nicht.

FAQ

Muss ich den vom Vermieter bestimmten Maler akzeptieren?

Nein, grundsätzlich nicht. Selbst wenn im Mietvertrag steht, dass der Vermieter den Maler benennt, ist eine solche Klausel oft unwirksam. Du darfst die Renovierung selbst übernehmen oder eine Firma deiner Wahl beauftragen – solange die Arbeit fachgerecht ausgeführt wird.

Was bedeutet „fachgerecht“ bei Schönheitsreparaturen?

Fachgerecht heißt nicht perfekt wie vom Profi, sondern ordentlich, sauber und mit üblichen Materialien. Es dürfen keine groben Mängel wie Flecken, Tropfen oder sichtbare Pinselspuren zurückbleiben. Das Ergebnis muss einem durchschnittlichen handwerklichen Standard entsprechen.

Wann darf der Vermieter Nachbesserung verlangen?

Nur dann, wenn die Renovierung den vertragsgemäßen Zustand nicht wiederhergestellt hat. Optische Vorlieben zählen nicht. Es geht darum, ob die Wohnung nutzbar und gepflegt ist – nicht darum, ob sie dem Geschmack des Vermieters entspricht.

Was passiert, wenn ich selbst streiche, aber der Vermieter unzufrieden ist?

Der Vermieter darf Nachbesserung fordern und eine Frist setzen. Erst wenn du diese Frist verstreichen lässt, kann er auf deine Kosten eine Fachfirma beauftragen. Eine sofortige Rechnung ohne vorherige Fristsetzung ist unzulässig.

Sind Klauseln mit bestimmten Malerbetrieben immer unwirksam?

Fast immer ja. Solche Klauseln beschneiden deine Entscheidungsfreiheit und verstoßen gegen § 307 BGB, der Mieter vor unangemessener Benachteiligung schützt. Nur individuelle Vereinbarungen – also persönlich ausgehandelte Absprachen – können wirksam sein.

Wie kann ich mich gegen unzulässige Forderungen wehren?

Widersprich schriftlich, bleib sachlich und fordere Belege an. Nutze ggf. Unterstützung von Mietervereinen oder einer Schlichtungsstelle. Lass dich nicht zu spontanen Zahlungen drängen – was einmal gezahlt ist, bekommst du selten zurück.

Gilt die Pflicht zur Renovierung auch bei kurzer Mietdauer?

Nicht automatisch. Wenn du nur ein oder zwei Jahre in der Wohnung gelebt hast, ist meist keine umfassende Schönheitsreparatur nötig. Die sogenannte Staffelregelung greift nur, wenn sie klar formuliert und nachvollziehbar ist.

Was bedeutet „besenrein“ bei der Wohnungsübergabe?

„Besenrein“ heißt: grob sauber. Kein Staub auf den Böden, keine Müllreste, keine groben Verschmutzungen. Eine Grundreinigung oder Fensterputzaktion ist nicht nötig, solange die Wohnung ordentlich übergeben wird.

Kann ich Geld zurückfordern, wenn ich zu viel gezahlt habe?

Ja, wenn sich später herausstellt, dass die Renovierungspflicht oder eine Malerklausel unwirksam war. Dann kannst du unter Umständen die gezahlten Beträge zurückverlangen – am besten mit rechtlicher Unterstützung.

Was lerne ich aus dem Fall „Vermieter benennt Maler bei Auszug“?

Dass juristische Feinheiten im Mietvertrag entscheidend sind. Diese Klausel zeigt, wie schnell aus einer simplen Formulierung ein Rechtsstreit werden kann. Wer seine Rechte kennt, prüft und dokumentiert, bleibt souverän – und schützt sich vor unnötigen Kosten.